2019 a été une année particulièrement faste concernant les opérations en SLB ; la meilleure depuis 2010. La valeur totale de ces transactions a atteint 2,4 milliards d’euros, ce qui représente 6% du volume global d’investissement dans le secteur commercial. Savills prévoit que cette activité devrait augmenter vers fin 2021, avec une reprise de l’ensemble du marché de l’investissement Retail.

Le rapport souligne également que, même si la grande distribution a stimulé l’activité l’année dernière, cette tendance est susceptible d’évoluer, au profit notamment des supermarchés, largement épargnés par les répercussions de COVID-19. Nombre d’entre eux ayant même tiré profit des mesures de confinement, les consommateurs étant contraints de rester à leur domicile.

Lydia Brissy, Directrice Recherche Europe Savills, commente : " Les commerces d’alimentation ont bénéficié d’un énorme changement dans le comportement des consommateurs, quasiment du jour au lendemain. La forte résilience sur cette période a retenu l’attention des investisseurs, permettant à un grand nombre de diversifier leur offre. Pour ces enseignes, le COVID-19 a souligné la nécessité de développer leur stratégie omnicanale en offrant / élargissant les services de livraison et de drive, ce qui nécessitera des investissements. "

Est-ce que les transactions Retail en sale-and-leaseback poursuivront leur croissance ?

Vers une poursuite de la croissance des transactions Retail en sale-and-leaseback ?

Du côté des enseignes, la période de COVID-19 a été plus difficile pour ceux qui devaient payer un loyer, par rapport à ceux qui possédaient leur propre espace de vente. À ce titre, certains commerçants peuvent préférer conserver leurs biens pour s’affranchir de ce risque. D’autres peuvent en revanche considérer l’option SLB comme une opportunité financière. Elle permet de dégager de la trésorerie à partir d’actifs immobiliers afin de la réinvestir dans le cœur de métier ou dans l’amélioration de leur stratégie omnicanale. Pour surfer sur la vague du e-commerce, notamment.

Du point de vue investisseur, l’acquisition en sale-and-leaseback offre davantage de garanties sur la valeur de l’actif et permet d’investir de grandes quantités de capitaux. Cela peut générer de belles perspectives de revenus, les baux étant généralement convenus sur du long terme.

Oli Fraser-Looen, Co-Head Regional Investment Advisory EMEA Division Savills, ajoute : " Ces conditions difficiles et la prudence globale des investisseurs induisent que l’activité SLB du commerce devrait rester modérée en 2020. Les données historiques montrent deux grandes vagues de transactions de cette nature ; la première en 2007, avant la crise financière mondiale portée par une forte demande des investisseurs, notamment Core. La seconde vague en 2010, principalement dirigée par des investisseurs opportunistes qui ont profité des ventes forcées réalisées par des enseignes en grande difficulté. En moyenne dans toute l’Europe* et à travers tous les types de commerce, le rendement prime a baissé d’environ 137 points de base entre le T1 2007 et T1 2010.

" Sur la base des conditions et prévisions susmentionnées, nous ne nous attendons pas à ce que le SLB se redresse considérablement avant le deuxième semestre de 2021, lorsque la correction des prix à la baisse sera suffisante pour mettre en évidence la prime de risque du secteur Retail par rapport aux autres classes d’actifs et attirer des investisseurs opportunistes. "

Et ensuite ?

Les données historiques montrent que les deux précédentes vagues de transaction SLB du commerce ont été observées principalement au Royaume-Uni, en Espagne et dans une moindre mesure en France. Cependant, nous pensons qu’il y a encore de la place pour davantage de SLB dans ces trois pays.

Lydia Brissy poursuit : " Puisque le prochain volet sera principalement tiré par des ventes forcées, nous prévoyons que les transactions en sale-and-leaseback seront concentrées dans les pays les plus touchés par le COVID-19. L’impact direct réduira les revenus des enseignes en raison d’une forte baisse de la demande intérieure attendue, notamment au Royaume-Uni, en Espagne et en Italie. Nous nous attendons à voir davantage d’enseignes chercher à débloquer des capitaux provenant de la cession d’immeubles de bureaux constituant leurs sièges sociaux, et plus important encore, de centres de distribution et d’actifs composant leur chaine d’approvisionnement. "