En plus d’une volatilité assez faible et de rendements stables, les revenus des Mortgage-Backed Securities battent ceux des autres titres obligataires de moyenne ou bonne qualité sur longue période. Depuis qu’il a été touché de plein fouet par la crise financière, le marché s’est profondément réformé ; ceux qui recherchent une stratégie obligataire internationale réellement diversifiée devraient se pencher sur ces offres revisitées. Tom Mansley et Garry Singleterry reviennent sur les raisons qui devraient pousser les investisseurs à saisir une telle opportunité.
Que sont les MBS ?
Un MBS (mortage-backed security) est un instrument adossé à un ensemble de créances hypothécaires, grâce auquel l’investisseur perçoit les flux financiers associés à ces créances sous-jacentes. Ils sont faiblement corrélés aussi bien aux actions qu’aux obligations traditionnelles. A l’heure actuelle, la majorité des titres sur le marché sont des "Agency MBS", c’est-à-dire qu’ils sont garantis ou détenus par le gouvernement des Etats-Unis ou par ses agences (Freddie Mac et Fannie Mae).
Les MBS non détenus ou garantis par des agences (non-Agency MBS) sont émis par des entités privées, comme les banques. Ces titres ne bénéficient pas d’une garantie gouvernementale et offrent donc un rendement supérieur avec un risque de défaut plus important.
Comment le marché a-t-il évolué depuis 2007 ?
- Les critères d’octroi de prêts ont été franchement durcis et sont rigoureusement encadrés.
- Les emprunteurs doivent dorénavant avoir un historique de crédit plus conséquent pour que leur prêt soit accepté, avec des critères d’éligibilité stricts.
- Le financement hypothécaire à 100% n’existe plus : les emprunteurs doivent avoir un apport conséquent.
- Les agences de notation de crédit intègrent maintenant un plus large spectre de scenarios de baisse dans le processus d’établissement des notations des MBS.
D’un point de vue fondamental, le marché immobilier américain est bien plus robuste qu’il ne l’était avant la crise. Selon des chiffres de CoreLogic, au 31 décembre 2016, un million de crédits hypothécaires, soit 2,6% de l’ensemble des logements hypothéqués, étaient vraiment en souffrance (soit un dépassement de plus de 90 jours de l’échéance de remboursement). Ceci est à mettre en comparaison du pic atteint en janvier 2010 de 3,7 millions de crédits hypothécaires en souffrance. Les analystes estimaient que la hausse des prix de l’immobilier résidentiel avait permis à 62 000 logements de revenir en valeur nette positive (c’est-à-dire que leur valeur est supérieure au remboursement du capital et des intérêts) au quatrième trimestre 2016, laissant seulement 3,2 millions de logements, soit 6,2% des habitations hypothéquées, avec une valeur nette négative à fin 2016. Toujours selon CoreLogic, le nombre de procédures de saisies au niveau national ne concernait qu’environ 329 000 biens immobiliers hypothéqués, en décembre 2016, soit une baisse de 30% par rapport à l’année précédente.
Pourquoi maintenant ?
Etant donné les avantages avérés de cette classe d’actifs en matière de rendements, de préservation du capital et de diversification, il nous semble que la laisser de côté reviendrait à passer à côté d’opportunités très intéressantes. Les élections américaines et l’investiture de Donald Trump ont généré une certaine incertitude sur les perspectives du marché hypothécaire américain. Avec les deux chambres du pouvoir législatif aux mains des Républicains, la probabilité que le gouvernement fédéral réduise son influence sur les marchés immobilier et hypothécaire est plus élevée.
Si des changements législatifs étaient adoptés en 2017 par le nouveau gouvernement, ils auraient probablement pour objectif d’essayer d’établir un marché plus important et plus efficient de titres non-Agency – avec encore plus d’opportunités d’investissement.
