1. Une reprise confirmée mais modeste. Les volumes d’investissement atteignent 11 milliards d’euros sur les neuf premiers mois (+12% vs 2024), avec une projection annuelle entre 15 et 16 milliards d’euros, loin toutefois des 25-30 milliards enregistrés annuellement entre 2015 et 2022.
2. Le grand retour des transactions XXL. Les deals supérieurs à 100 millions d’euros font leur comeback en 2025 avec notamment Solstys (430 M€) et le 91 Champs-Élysées (320 M€) ou, prochainement, Paris Trocadéro ( 700M€), signalant le retour de la liquidité sur les actifs de prestige parisiens.
3. Les capitaux internationaux dominent le marché. Les investisseurs étrangers représentent 53% des volumes investis, avec une présence marquée des Européens (Norges Bank, Pontegadea, EQT Partners) et des Nord-Américains, confirmant l’attractivité de la France malgré les turbulences politiques.
4. Un marché à deux vitesses pour l’investissement en bureaux. Le secteur affiche une hausse spectaculaire de 61% en rythme annuel (4,1 Mds€), mais révèle une polarisation extrême : taux de rendement prime dans une fourchette de 4% à 4,25% dans le QCA parisien et Neuilly, contre environ 6,50% pour les meilleures localisations en 1ère couronne et plus de 10% dans les marchés en suroffre.
5. Le retail et les actifs de services dynamisés par quelques méga-deals. Le retail progresse de 35% (2,2 Mds€) et compte pour 20% des volumes, tandis que les actifs de services sont portés par la cession des résidences Youfirst à Nuveen (550 M€).
6. Un spread de rendement réduit, qui contraint les perspectives. L’écart entre les taux prime bureaux et l’OAT 10 ans s’est effondré à 49 points de base (contre 124 points neuf mois plus tôt et une moyenne décennale de 201 points), excluant toute compression future et risquant de provoquer un rétrécissement du segment prime. Cette situation ne concerne toutefois qu’un nombre limité d’actifs, les rendements étant beaucoup plus importants sur les autres profils et typologies d’actifs.
