Le fort rebond de l’activité économique après le choc de 2020 ne peut être que favorable à l’immobilier tertiaire et donc à la pierre-papier. Après avoir démontré leur résilience en 2020 et confirmé leur statut de placement refuge, les SCPI devraient continuer à délivrer des performances attractives, notamment dans un contexte inflationniste, même transitoire. Mais la sélectivité des stratégies restera essentielle.
Cette année, le PIB français devrait rebondir de 6,3% [1], un rythme supérieur au taux de croissance moyen de la zone euro (5% [2]). La croissance devrait ensuite progressivement revenir vers des niveaux d’avant pandémie : le PIB français est attendu en hausse de 3,2% en 2022 pour revenir sous 2% [3] en 2023.
Une reprise économique dynamique
Portée par le dynamisme de la consommation et de l’investissement, l’activité devrait désormais dépasser en France son niveau pre-Covid dès la fin 2021 [4]. Grâce à l’ensemble des mesures d’urgence mises en place pour limiter les destructions d’emplois au cœur de la crise, le marché du travail a fait preuve de résilience avec un taux de chômage inférieur à son niveau d’avant crise.
Cette forte reprise économique s’accompagne toutefois d’une perturbation des chaines de production qui génère une flambée des cours des matières premières et de l’énergie mais aussi, en raison du caractère atypique du choc de la pandémie, d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande, avec comme conséquence une remontée très sensible de l’inflation. À 2,7 % de rythme annuel en France en septembre, le taux d’inflation est au plus haut depuis fin 2008 et au-delà de la cible de 2% de la Banque centrale européenne. Mais cette inflation est à ce stade jugée comme largement transitoire par la Banque de France et la Banque Centrale Européenne. Sur l’année, le taux d’inflation devrait être de ,8% dans l’Hexagone puis de 1,4 % en 2022 et de 1,3 % en 2023 [5].
La résilience confirmée de la pierre-papier
Après le choc de croissance de 2020, le fort rebond de l’activité économique ne peut être que favorable à l’immobilier tertiaire et donc à la pierre-papier. Avec une couverture vaccinale supérieure à 86% chez les personnes de plus de 12 ans en France et un taux d’incidence qui reste faible, il semble raisonnable de se projeter avec optimiste dans le « monde d’après ».
Après le coup d’arrêt brutal de la collecte au deuxième trimestre 2020, au plus fort de la crise sanitaire, l’intérêt des épargnants pour les SCPI est progressivement revenu. À 6 milliards d’euros [6] en 2020, la collecte totale des SCPI était certes en repli de 30% par rapport à 2019, mais c’était aussi la troisième plus forte de l’histoire. La collecte est repartie à la hausse dès le troisième trimestre 2020 pour connaître avec un vrai coup d’accélérateur depuis le quatrième trimestre 2020. Au 30 septembre 2021, la collecte nette des SCPI sur les 9 premiers mois de l’année est même supérieure de 15 % à la même période de 2020.
Chez SOFIDY, la collecte brute s’élève à 530 millions d’euros sur les neuf premiers mois de l’année, dont 72% sur nos SCPI, et nous anticipons un total annuel prévisionnel au-delà de 800 millions d’euros, soit un niveau équivalent à la collecte brute de 2019.
La pierre-papier a également démontré sa résilience durant la crise et confirmé le statut de valeur refuge de l’immobilier, avec une performance moyenne annuelle de 4,18 % pour les SCPI en 2020. Bien sûr, ni le capital ni les rendements ne sont garantis, tout comme les performances passées ne préjugent pas des performances futures, mais il est raisonnable d’espérer encore de solides performances cette année. Chez SOFIDY, le TDVM prévisionnel [7] d’Immorente devrait être compris entre 4,42 % et 4,54 %, après 4,42 % en 2020, et celui d’Efimmo entre 4,73 % et 4,85 %, après 4,8 % en 2020 (Source : BT3T2021 - SOFIDY).
Le « pricing power » de l’immobilier tertiaire
Si les prévisions des grandes institutions laissent espérer un net apaisement des tensions sur les prix courant 2022, le caractère conjoncturel ou structurel de ce regain d’inflation va probablement continuer à faire débat. La capacité de l’immobilier tertiaire à accompagner la remontée générale des prix pourrait être une raison supplémentaire incitant les épargnants à se tourner vers la pierre-papier pour tenter d’amortir l’érosion des rendements réels des placements à revenus fixes, fonds en euros et épargne réglementée en tête. Les loyers de l’immobilier tertiaire sont en effet indexés sur deux indices, l’ILC5 et l’ILAT [8], ayant tous deux une forte composante liée à l’indice des prix à la consommation.
Par ailleurs, selon la stratégie d’investissement déployée par les sociétés de gestion en charge de SCPI, les actifs tertiaires en portefeuille peuvent bénéficier d’un « pricing power », c’est-à-dire d’une capacité à répercuter la hausse générale des prix dans les loyers. C’est le cas des actifs premium très bien placés pour lesquels la demande est très peu élastique. C’est aussi le cas d’actifs positionnés sur des segments de marché résilients mais acquis sur des niveaux de loyers modérés, avec dès lors la capacité de les augmenter lors du renouvellement du bail et/ou après des travaux de rénovation.
La sélectivité encore et toujours
Au-delà de l’attrait des SCPI dans un contexte inflationniste, même transitoire, ces véhicules d’investissement restent une solution d’investissement toujours très attractive pour se constituer régulièrement et progressivement des revenus complémentaires en vue de financer des projets de vie et/ou de préparer sa retraite ; et plus généralement pour diversifier son patrimoine, y compris immobilier.
Avec aujourd’hui un univers d’investissement très large et une offre croissante de stratégies thématiques, la sélectivité est néanmoins de mise. Au-delà des effets de mode, qui devraient toujours inciter à la prudence, et des conclusions souvent trop hâtives sur les grands bouleversements du monde post-Covid, des thématiques et segments parfois contrariants sont toujours porteurs sur le moyen long terme car soutenus par des tendances structurelles qui ne sauraient être remis en cause par la pandémie.
C’est notamment le cas des murs de commerce de cœur de centre-ville ainsi que des bureaux Prime et « serviciels » dont les surfaces peuvent s’adapter à l’évolution des besoins des entreprises et collaborateurs, et ce dans les quartiers les plus recherchés des grandes métropoles dynamiques et attractives en France et dans les pays européens aux fondamentaux solides.
L’immobilier résidentiel devrait également s’imposer comme l’une des thématiques de croissance des années à venir, tout comme l’investissement dans les pays voisins européens dans une optique de diversification voire d’efficacité fiscale. Sous réserve, bien sûr, quel que soit le profil de la SCPI, de mener une stratégie d’investissement et de gestion prudente et rigoureuse, axée sur la qualité de l’emplacement des actifs, la solidité des locataires mais aussi sur une très forte diversification afin de mutualiser les risques. L’innovation produits et services reste également essentielle pour continuer de développer une offre adaptée à l’évolution des besoins des épargnants et partenaires distributeurs.
Autant de raisons d’anticiper une année 2022 dynamique pour la pierre-papier avec des performances financières solides pour les épargnants.
