Lors d’un échange avec les investisseurs, Stephen Hayes, responsable du portefeuille Global Property Securities chez First State, a déclaré que les réductions des revenus locatifs des Real Estate Income Trusts (REIT) varieront selon le secteur.
« Il ne fait aucun doute que les différentes situations de quarantaine dues à la pandémie ont diminué la capacité des locataires à remplir leurs obligations de location auprès des propriétaires. Bien que ce problème soit temporaire, il aura des répercussions négatives sur les revenus et les dividendes de certains propriétaires à court ou moyen terme ».
« Cependant, les effets ne se sont pas fait sentir de manière uniforme et certains secteurs de l’immobilier s’en sortent beaucoup mieux que d’autres. Les secteurs résidentiel, industriel et des bureaux se distinguent par leur grande résistance, tandis que les centres commerciaux sont peut-être les plus touchés. Dans ce contexte, la clé pour les investisseurs est de disposer d’un portefeuille bien diversifié couvrant un large éventail de secteurs », a déclaré M. Hayes.
L’équipe du First State Global Property Securities a étudié les recettes des loyers dans le monde entier et a constaté que les actifs résidentiels, tels que les logements collectifs, ont bien résisté. Aux États-Unis et au Canada, les propriétaires de logements tirés du portefeuille de la stratégie de First State ont fait état de perceptions de loyers allant de 90 à 98 % en mai. En Europe, les données d’avril indiquent que les loyers perçus étaient supérieurs à 99 %.
« La résilience du secteur résidentiel face à la pandémie reflète les capacités défensives inhérentes au logement en tant que classe d’actifs essentielle pour les résidents. Les locataires ont démontré une capacité continue à payer leur loyer et, par conséquent, les loyers perçus ont été très élevés ».
« Cela a été étayé par les mesures de soutien budgétaire généralisées que les gouvernements ont introduites au niveau mondial, y compris des augmentations des allocations de chômage et des distributions de fonds », a déclaré M. Hayes.
Les biens industriels, y compris les entrepôts logistiques, ont été largement épargnés des mesures de quarantaine liées au COVID-19. Aux États-Unis et au Canada, les collectes signalées en mai se sont généralement situées dans une fourchette au-dessus de 90 %, bien que certains propriétaires aient été plus touchés par la pandémie et aient enregistré des recettes locatives aussi faibles que 80 % lorsque des reports ont été accordés aux locataires. En Europe, le recouvrement des loyers se situe généralement entre 80 et 90 % à ce jour.
« Pendant la pandémie, le secteur industriel a bénéficié d’une accélération de la demande en matière de e-commerce et d’un renforcement de l’activité des entreprises considérées comme "services essentiels". Ce changement structurel en faveur du e-commerce et l’abandon du commerce de détail traditionnel est en cours depuis de nombreuses années, mais les mesures de quarantaine et de distanciation sociale liées au COVID-19 semblent avoir accéléré cette tendance », a déclaré M. Hayes.
Malgré le déplacement massif des locataires de bureaux vers le travail à domicile, le secteur a été généralement stable. Aux États-Unis et au Canada, les loyers perçus se situaient généralement entre 85 % et 99 % en mai, certains propriétaires signalant que le recouvrement n’a pas été affecté et correspond aux niveaux normaux. En Europe, les loyers perçus jusqu’à présent se situent entre 70 % et plus de 90 %, et généralement dans la partie supérieure de cette fourchette.
« Nous ne savons pas si cette situation sera permanente, mais la tendance du télétravail pourrait réduire le besoin d’espace de bureau à long terme. Il est important de noter, cependant, que les coûts d’occupation des bureaux sont faibles pour de nombreuses entreprises de services, ce qui signifie que les économies potentielles liées à la réduction des bureaux ne seront probablement pas substantielles. En outre, la plupart des marchés de bureaux sont entrés dans la crise avec une position solide, avec des taux de vacance très faibles et des taux de croissance des loyers du marché très élevés », a déclaré M. Hayes.
Le commerce de détail est le secteur qui subit le plus de pressions, bien que M. Hayes affirme qu’il existe des distinctions au sein de cette classe. Les centres commerciaux locaux, dont le point d’ancrage est constitué par les supermarchés et les magasins considérés essentiels, sont susceptibles d’être plus attractifs que les grands centres régionaux "de destination". Aux États-Unis, la plupart des propriétaires de centres commerciaux ont déclaré avoir perçu entre 50 et 60 % des loyers en mai, tandis qu’en avril, les centres commerciaux régionaux les plus touchés ont déclaré avoir perçu entre 10 et 30 % des loyers. En Europe, les loyers perçus se situent généralement entre 30 et 40 %.
M. Hayes a déclaré : « Le commerce traditionnel de détail a été l’une des principales victimes du COVID-19. Cela dit, nous nous attendons à ce que les centres commerciaux axés sur les biens essentiels soient plus épargnés par les mesures de quarantaine que les grands centres commerciaux régionaux, avec leur plus grand nombre de magasins non-essentiels. Dans l’ensemble, les propriétaires devront accorder des concessions de location aux locataires, et nous nous attendons à ce que des dividendes soient annulés ou réduits de manière significative ».
Le portefeuille de First State a été bien positionné dans cette crise, avec une forte pondération dans le résidentiel, les bureaux et l’industrie, et une faible exposition au commerce de détail.
« Nous pensons que notre stratégie immobilière globale est bien adaptée aux conditions actuelles du marché, bénéficiant d’un style d’investissement actif qui met l’accent sur une sélection rigoureuse des actions selon une approche bottom-up, basée sur des fondamentaux à moyen et long terme », a déclaré M. Hayes.
