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Comment la pandémie remodèle les marchés immobiliers américains

L’impact de la Covid-19 a été très inégal selon les différents segments des marchés immobiliers industriels et commerciaux aux États-Unis.

Cette pandémie, sans précédent, a à la fois engendré et accéléré de profonds bouleversements dans la manière dont nous concevons l’immobilier. Il n’est peut-être pas surprenant que ces changements créent des avantages pour les uns et des inconvénients pour les autres. Le e-commerce et ses effets sur le commerce de détail et la propriété industrielle en sont un exemple, comme le montre notre « graphique de la semaine ». Historiquement très corrélés, les édifices industriels américains (principalement des entrepôts) ont produit un rendement total sans effet de levier de 11,8 % en 2020, tandis que les centres commerciaux ont enregistré un rendement de -7,5 %. [1]

Les achats en ligne existaient bien avant la Covid-19, mais le confinement a poussé sa croissance à l’extrême. Le e-commerce a fait un bond de 37% par rapport à l’année précédente au troisième trimestre 2020, passant d’environ 13% à 16% des ventes au détail pratiquement du jour au lendemain. [2] Ce n’est probablement pas une coïncidence si nous avons assisté à 45 faillites majeures de commerces de détail en 2020, soit près du double de ce que nous avons vu sur l’ensemble de l’année 2019.

Ce fut un coup dur pour les centres commerciaux américains, qui accueillent généralement un grand nombre de grands magasins et de magasins de vêtements dits vulnérables. En même temps, cette situation a été une aubaine pour l’immobilier industriel, qui est essentiel à l’exécution rapide des commandes de e-commerce (ainsi qu’au traitement de leurs retours, qui sont deux fois plus nombreux que les achats en magasin). Une réorientation de la consommation vers les produits au détriment des services a amplifié ces tendances.

Nous pensons que ces développements devraient perdurer. Certains centres commerciaux de haute qualité survivront et prospéreront après la crise, et deviendront probablement des espaces de divertissement. Mais ils continueront à livrer une bataille difficile avec le commerce électronique.

Nous privilégions les destinations de vente au détail axées sur l’épicerie. À court terme, ils sont également confrontés aux difficultés des clients comme les gymnases et les restaurants qui ont été contraints de fermer ou de restreindre leur capacité en raison de la crise sanitaire. Mais à long terme, leur assortiment de produits de première nécessité et de services devrait être plus résistant au commerce électronique. En fait, la demande pour ce type de biens va probablement augmenter, en particulier dans les zones géographiques où la population est en croissance. Comme toujours dans le domaine de l’immobilier, la localisation est importante.

Du côté de l’industrie, il se peut qu’à un moment donné le secteur soit surchargé et surévalué, mais il n’y a pas encore de signe de cela. Pour l’instant, nous pensons que les perspectives de la propriété industrielle américaine restent prometteuses.

Nous pensons que ces observations que nous avons faites au sujet du marché immobilier américain s’appliquent également à d’autres régions.

DWS 16 février

Notes

[1] NCREIF en décembre 2020

[2] Bureau du recensement en septembre 2020

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