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Immobilier US : vers un atterrissage brutal ou en douceur ?

Alors que les prix s’envolent aux Etats-Unis, le marché immobilier américain montrerait des signes de "formation d’une bulle" estime la Fed de Dallas. Dans ce contexte, la flambée actuelle des taux hypothécaires s’avère bienvenue pour freiner la demande de logements alors que la faiblesse de l’offre devrait maintenir la pression sur les prix.

Les prix des logements américains ont augmenté de 19,2 % en janvier sur une base annuelle (+1,6 % sur une base mensuelle) selon l’indice S&P Case Shiller. Même si le taux de croissance de ces prix semble se modérer progressivement depuis août 2021, ces taux de progression restent historiquement élevés. L’offre sur le marché du logement américain est tendue depuis des années, notamment en raison de pénuries structurelles dans l’offre d’entrée de gamme. En outre, ces déséquilibres ont pu être affectés par la pandémie. Les perturbations de la chaîne d’approvisionnement ont ralenti la construction et l’achèvement des logements, tandis que la flambée actuelle des coûts des intrants (notamment le bois et l’acier) a également pesé sur le climat de la construction. Les pénuries de main-d’œuvre se sont toutefois résorbées si bien que le nombre d’employés dans le secteur de la construction a retrouvé son niveau d’avant la pandémie. La faiblesse de l’offre face à la hausse de la demande s’est traduite par un appauvrissement des stocks de logements – un paramètre clé à surveiller.

Selon la National Association of Realtors, le nombre de logements existants invendus a atteint des niveaux historiquement bas, avec environ 870 000 maisons actuellement en vente aux États-Unis, contre 2 millions avant la crise. En février 2022, 84 % des maisons vendues étaient sur le marché depuis moins d’un mois. Certes, les permis de construire sont en hausse de 10 % sur l’année et de 30 % par rapport à 2020, mais ils n’ont jamais retrouvé les niveaux de 2007. A l’avenir, nous pensons que l’offre de logements devrait continuer de maintenir la pression sur les prix, même si elle n’explique pas la hausse exponentielle récente des prix, surtout au regard de la baisse attendue de la demande en 2022.

Autre constat, les taux hypothécaires américains sont orientés à la hausse depuis le début de l’année 2021, augmentant rapidement à partir de janvier 2022, les prêteurs anticipant les prochaines hausses de taux de la Fed. Le taux d’intérêt fixe des prêts hypothécaires américains à 30 ans atteint 4,67 %, son plus haut niveau depuis décembre 2018. Historiquement - depuis le milieu des années 1980 - une hausse aussi brutale des taux hypothécaires fixes (>100 points de base) s’est rarement produite. Ce phénomène refroidit la demande de logements américains, mais rien n’indique que cette hausse pèsera sur les prix dans le contexte actuel. Les facteurs liés à l’offre peuvent expliquer une partie de la progression des prix des logements, mais selon la Fed de Dallas, la hausse actuelle des prix est en décalage avec les fondamentaux du marché depuis le troisième trimestre 2021.

2022 n’est pas 2008

Cette situation ne concerne pas seulement les États-Unis, car la Fed a établi ce même constat dans un certain nombre de pays. Les hausses mondiales reflètent en partie la réponse des gouvernements et des banques centrales à la pandémie, qui ont stimulé les revenus et abaissé les coûts d’emprunt par le biais de transferts fiscaux et d’une politique monétaire accommodante. À mesure que ces effets s’atténuent, la hausse des prix devrait également s’atténuer.

Pour autant, les ménages américains sont en bien meilleure posture aujourd’hui qu’à l’aube de la crise financière de 2008. Les banques ont été plus prudentes dans leurs attributions de prêts et la dette des ménages est plus faible (65 % du PIB) qu’en 2008 (85 %). La proportion de propriétaires américains ayant souscrit des prêts hypothécaires à taux d’intérêt révisables - un facteur de vulnérabilité clé pendant la crise de 2008 - est également tombée à moins de 10 % de la population (contre environ 35 % en 2008). Par conséquent, malgré d’autres contraintes à relever aujourd’hui (croissance négative des salaires réels, hausse des taux et des prix des logements etc.), les situations des consommateurs ne sont pas les mêmes (les emprunts excessifs ne sont pas à l’origine de la hausse des prix) et un atterrissage brutal n’est pas à l’ordre du jour. La vulnérabilité des consommateurs aux taux hypothécaires variables est nettement plus faible et l’offre de logements historiquement basse. Toutefois, cette envolée des taux hypothécaires et la pression imposée aux consommateurs peuvent conduire à un atterrissage en douceur.

Bénédicte Kukla 8 avril

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