C’est en ce sens que nous avons accru significativement le poids du commerce et celui du bureau (de 20 à 30% de l’exposition globale), profitant de liquidités importantes pour maintenir cependant une pondération élevée de la logistique et du résidentiel dans votre fonds. Nous recherchons désormais à renforcer le poids des bureaux situés dans le quartier central des affaires des grandes métropoles et de la logistique.
Les mois à venir seront marqués par une visibilité exceptionnelle quant au maintien sur longue période d’une politique monétaire expansionniste alors que les indicateurs économiques seront très différenciés selon les zones géographiques et que les marchés ont déjà selon nous suracheté un scénario optimiste de reprise forte et continue. Nous sommes dans ce contexte portés à l’optimisme quant à la surperformance des segments les plus résilients de l’immobilier coté qui devraient enregistrer des hausses de valeurs.
Notre intérêt pour le bureau se concentre sur son segment cœur : les bureaux de catégorie A (les mieux équipés) dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, déjà occupés traditionnellement par des populations de cadres mobiles. Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique : à Paris, ce sont quatre transactions importantes qui ont été annoncées depuis le début du mois de novembre à des niveaux de valorisation/ m2 comprises entre 23 500 et 50 000 euros.
Rappelons que Gecina (37% du patrimoine de bureaux localisé dans le « central business districts (CBD) » ou quartiers d’affaires parisien) a une valorisation moyenne de son parc de bureaux de 11 056 euros/m2 et la Société foncière lyonnaise (95% dans le CBD) de 18 420 euros/ m2. En Allemagne, deux transactions récentes, l’une à Berlin (15 000 euros/ m2 vs une valorisation du patrimoine d’Alstria dans cette ville de 3800 euros/ m2), l’autre à Düsseldorf (4500 euros/m2 vs 2643 euros/ m2 en moyenne pour les immeubles détenus par Alstria dans la métropole rhénane) nous paraissent de même indiquer un retard des marchés boursiers par rapport au marché physique.
Il en va de même sur le segment de la logistique qui, pour les meilleurs actifs, voit désormais trois marché (France, Allemagne, Pays-Bas) où des transactions se réalisent sous la barre des 4% de taux de capitalisation.
