Les bons fondamentaux d’EFIMMO 1 combinés à la visibilité qu’offre la classe d’actif immobilier, permettent d’entrevoir une forte résilience de votre SCPI quand l’économie mondiale est de nouveau chahutée par une poussée inflationniste, alimentée par la forte hausse des coûts de l’énergie et de certaines matières premières, la baisse de l’euro et les perturbations des chaînes d’approvisionnement dans le contexte de reprise post pandémie.
Du côté des investissements, EFIMMO 1 aura investi près de 250 M€ d’ici fin 2022 en suivant une politique disciplinée basée sur la recherche d’immeubles de qualité tout en accélérant sa diversification géographique grâce à des acquisitions dans de nouvelles mégapoles européennes comme Madrid (Espagne) ou Milan (Italie). Les biens acquis au cours de ce millésime reflètent la composition actuelle du portefeuille d’EFIMMO 1 à savoir de bons emplacements dans des villes attractives, des petites ou moyennes surfaces plus résilientes, des locataires solides et des niveaux de loyer inférieurs ou égaux aux valeurs locatives de marché.
Les emprunts réalisés ces dernières années par la SCPI lui ont permis de financer certaines acquisitions à des taux fixes bas, sur de longues périodes faisant ressortir au 30 septembre 2022, un niveau d’endettement de 20 % à un taux d’intérêt moyen de 1,8 % pour une duration de 5,4 années. Cette gestion permanente de la dette tend à mettre à l’abri votre SCPI de toute problématique de refinancement sur les prochaines années. De plus, EFIMMO 1 dispose d’une réserve de trésorerie suffisante de plus de 120 M€ à la fin du troisième trimestre 2022 lui permettant de tirer avantage de ce nouvel environnement de marché marqué par la hausse des taux d’intérêt.
Durant les deux derniers exercices, EFIMMO 1 a dû faire face à quelques libérations de surfaces entraînant mécaniquement une baisse du taux d’occupation financier s’établissant à 88,1 % au 30 juin 2022. Toutefois, l’attention portée par les équipes de gestion sur ces surfaces, a permis de relouer depuis le début de l’année près de 25 000 m2, dont 5 000 m2 à La Défense à deux organismes d’enseignement supérieur ou encore 5 000 m2 sur un Campus à Lyon. Ces actions et celles à venir permettront ainsi de redresser le taux d’occupation financier au 4e trimestre 2022 avec un objectif au-delà du seuil des 90 %2. Cette remontée du taux d’occupation financier couplée à un taux de recouvrement des loyers et des charges s’élevant à plus de 99 % sur le premier semestre démontrent une véritable résilience de la SCPI et rappellent la force de l’organisation de Sofidy complètement intégrée. Il est également important de rappeler la forte granularité du patrimoine d’EFIMMO 1 s’illustrant par un parc immobilier de près de 1 000 unités locatives, composé à 66 % de petites et moyennes surfaces inférieures à 3 000 m2, atout majeur dans le contexte actuel où le marché locatif des petites surfaces de bureaux est plus dynamique que celui des très grandes surfaces.
La politique d’arbitrage ambitieuse initiée en 2022 a permis à la fois d’améliorer la qualité globale du portefeuille immobilier en cédant des actifs ne correspondant plus aux critères d’investissements de votre SCPI et de dégager des plus-values importantes. Ainsi, près de 62 M€ ont été cédés depuis le début de l’exercice avec des prix de vente supérieurs de plus de 11,5 % en moyenne par rapport aux valeurs d’expertise, générant une plus-value de 13,6 M€.
Ces éléments permettent à Sofidy de confirmer un objectif de dividende potentiel au titre de l’année 2022 de 11,24 € par part ayant pleine jouissance sur l’exercice (dont 1,64 € de dividende exceptionnel au titre des plus-values), un taux de distribution potentielle d’environ 4,94 % brute de fiscalité 1 et de 4,74 % nette de fiscalité [3].
Concernée par l’impact de son activité sur l’environnement et la société, Sofidy est convaincue que la gestion de la « performance durable » des actifs immobiliers participe à leur valorisation financière dans le temps. À ce titre, elle intègre d’ores et déjà une analyse des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) à sa prise de décision d’investissement et vise une amélioration progressive de la performance ESG de son patrimoine immobilier comme l’illustre l’acquisition de l’immeuble Green Factory à Lyon, ayant fait l’objet de labels et de plusieurs prix au regard de ses aspects environnementaux et des campagnes de travaux visant à améliorer les performances énergétiques de certains immeubles.
