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Les tendances qui façonnent les investissements immobiliers postpandémie

Maintenant que plus de 18 mois se sont écoulés depuis que la COVID-19 a frappé le monde, nous avons une bonne compréhension de la façon dont la pandémie a affecté les investissements immobiliers. D’une certaine manière, elle a changé la donne. A d’autres égards, elle a simplement souligné un certain nombre de tendances qui façonnaient déjà le secteur.

Ces "mégatendances" traverseront probablement des décennies, et auront des implications majeures pour l’immobilier - en stimulant certains secteurs et en perturbant d’autres. Cidessous nous proposons un aperçu des tendances qui ont marqué l’année 2020 et jusqu’à aujourd’hui, et comment nous les voyons évoluer au cours de la prochaine décennie.

1 - Le déclin des tours de bureaux

Si nous ne prédisons pas la fin des tours de bureaux, nous nous attendons à une baisse de leur popularité auprès des locataires. Les lockdowns mondiaux ont démontré la viabilité du télétravail et, même si le monde se normalise, de nombreuses entreprises adoptent un modèle de travail hybride pour l’avenir.

Le coût d’occupation moyen pour une entreprise de services située dans un quartier d’affaires est d’environ 8% [1]. Les pratiques de travail flexibles peuvent entraîner une réduction des besoins en espace de travail et permettre aux entreprises de réaliser des économies intéressantes, ce qui devrait avoir un impact important sur la demande des locataires à long terme. Nous nous attendons à une baisse des loyers du marché et à des niveaux naturels de vacance plus élevés dans les immeubles, ce qui entraînera une baisse des flux de trésorerie et des évaluations. Même si ces bâtiments auront toujours leur place, nous pensons que les rendements économiques seront plus élevés dans d’autres types de biens immobiliers.

2 - Les centres commerciaux se démodent

Ce ne sont pas seulement les articles tendances de l’année dernière qui sont tombés en désuétude, mais aussi les centres commerciaux qui les vendaient, autrefois très appréciés.

Avec l’essor du commerce en ligne, les centres commerciaux n’ont plus la même utilité dans la société que par le passé. Nous nous attendons à ce que le trafic piétonnier, les ventes au détail et la demande des locataires continuent de baisser au fil du temps, et à ce que les centres commerciaux connaissent des niveaux de vacance naturels plus élevés, avec des loyers, des flux de trésorerie et des évaluations de marché plus faibles.

3 - La décarbonisation est le moteur du changement

Le secteur immobilier mondial étant à l’origine d’un tiers des émissions mondiales de gaz à effet de serre [2], les propriétaires et investisseurs peuvent adopter une approche proactive pour réduire l’empreinte carbone des biens immobiliers dans lesquels nous vivons, travaillons et investissons. Nous voyons cinq domaines clés qui peuvent permettre des réductions significatives des émissions de carbone :

  • La réduction du carbone opérationnel (provenant du chauffage, de la climatisation et du fonctionnement des bâtiments).
  • Réduction du carbone incorporé (provenant du cycle de vie de la construction et de la démolition des bâtiments).
  • Installer une technologie de production d’énergie sur site
  • Achat d’énergie renouvelable
  • Achat de compensations de carbone

4 - La technologie stimule la demande de biens immobiliers

Les actifs immobiliers traditionnels de l’ancien monde, tels que les immeubles de bureaux et les centres commerciaux, ne représentent qu’une infime partie de l’univers des fonds de placement immobilier (REIT). La plupart des secteurs de l’immobilier qui devraient connaître un essor sont axés sur les changements sociétaux induits par la technologie.

L’entreposage logistique, les maisons préfabriquées, les maisons individuelles, les immeubles de bureaux médicaux, les hôpitaux privés, les installations de self-stockage, les centres de données et les laboratoires de biotechnologie font partie des secteurs qui prévoient une forte croissance, comme le montre le graphique vert ci-dessous.

5 - Les logements locatifs vont continuer à croître

Le logement est un besoin social fondamental et les logements locatifs en sont devenus les principaux bénéficiaires. La baisse du taux d’accession à la propriété, combinée aux changements sociétaux, entraîne une plus grande propension à louer plutôt qu’à posséder.

6 - Les entrepôts logistiques sont l’avenir

Avec l’adoption continue d’Internet à l’échelle mondiale, il est possible de rechercher et de se procurer à peu près tous les biens et services à des prix quasi parfaits. Le prix doit au moins répondre à la concurrence, ce qui érode les marges d’exploitation, de sorte que l’autre avantage concurrentiel est la disponibilité. Les grossistes, les détaillants omnicanaux et les e-tailers investissent donc massivement dans leurs chaînes d’approvisionnement, et l’apport total de capitaux est immense.

Il s’agit de marchandises à rotation rapide : qui peut acheminer le plus rapidement les articles du fabricant ou du grossiste jusqu’à la porte du client ? Cela implique des entrepôts logistiques très modernes - par exemple, certaines entreprises de logistique dans des pays comme Hong Kong et le Japon sont construites jusqu’à cinq niveaux, avec généralement des rampes circulaires extérieures pour que les gros camions puissent charger efficacement les marchandises.

Stephen Hayes 21 octobre

Notes

[1] Source : First Sentier Investors, Août 2021

[2] Source : World GBC - Advancing Net Zero – Asia Pacific Embodied Carbon Primer, Septembre 2020

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