Les difficultés de certaines banques régionales américaines et du Crédit Suisse nées de politiques de gestion spécifiques peu optimales ont conduit, sous l’égide des autorités publiques, à leur reprise par des acteurs plus forts.
Le marché en a conclu rapidement que les secteurs les plus capitalistiques, dont l’immobilier, risquaient de ne plus obtenir de financements et du coup de devoir se recapitaliser en vendant des immeubles à tout prix et/ou en lançant des augmentations de capital en urgence.
La mise en avant de ce scénario a d’ailleurs permis à Blackstone de lever sur les derniers mois cinquante milliards de USD sur plusieurs fonds d’immobilier physique opportunistes en attente d’investissement !
Nous ne nous inscrivons pas dans l’optique d’une disparition de la liquidité bancaire : le financement de l’immobilier commercial ne représente que 7 % de l’encours de prêts des banques européennes (source EBA), et notre stratégie d’investissement privilégie à la fois la qualité des bilans et la détention par les foncières dans lesquelles nous investissons d’actifs rares où la hausse des loyers permise par l’indexation peut être soutenue.
Sur ce type d’acteurs, sans échéance de dette non couverte à court terme, nous n’attendons pas de risque de défaut.
De plus, le niveau des valorisations des foncières cotées en zone euro constitue à nos yeux un support : avec 37 % de décote (source Kempen) sur les derniers Actifs Nets Réévalués (soit une baisse induite de 24 % des actifs immobiliers compte tenu de l’effet de levier), 5.4 % de rendement implicite des actifs détenus, des multiples de résultat (P/CF) qui ressortent à 13.3X (vs un moyenne sur dix ans de 19x, source Kepler Cheuvreux), on retrouve les niveaux observés en 2008 au moment de la faillite de Lehmann Brothers.
Notons en outre le rendement sur dividende élevé des certaines foncières solides (en brut de prélèvements, Klepierre : 8.4%, Covivio : 7%, Gecina et Aedifica : 5.5%, source sociétés et Bloomberg).
Enfin, la baisse de l’inflation et la dégradation du marché du travail vont permettre d’ici à la fin de l’année une détente des taux longs qui entrainera, en toute logique, un rebond rapide d’un secteur plus dépendant à l’évolution des taux qu’à la conjoncture.
