Pour cette 2ème publication, le Laboratoire de l’Immobilier a compilé fin mai plus de 4 800 programmes immobiliers neufs. Les résultats sont publiés pour les communes de plus de 45 000 habitants ; seuls les arrondissements ou communes comptant au moins 3 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation ont été retenus.
« La particularité de cette étude est de refléter les prix des logements neufs actuellement proposés par les promoteurs, ceux qui figurent en vitrine. C’est un instantané du marché et non une analyse des transactions qui ont été conclues plusieurs mois auparavant » souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier.
A l’échelle nationale, le prix moyen d’un appartement neuf atteint 4 806 €/m²
Ce prix inclut généralement le stationnement, à l’exception de Paris où une très large majorité d’opérations n’en dispose pas. Derrière cette moyenne nationale, une fois encore, apparaissent de gros écarts de prix entre communes ; le rapport entre le prix moyen du 15ème arrondissement parisien (13 767 €/m²) et celui de Tourcoing (la commune la moins chère avec 3 252 €/m²) est de 1 à 4.
En 6 mois (novembre 2019 – mai 2020), le prix moyen des appartements neufs a progressé de +3,4 %.
Les prix du neuf dans le TOP 15 des villes
Paris tient toujours la tête du top 15 des grosses villes avec une moyenne de 12 414 €/m². Lyon et Nice se détachent ensuite avec des prix moyens supérieurs à 5 600 €/m².
En bas du tableau, 4 communes parviennent encore à ne pas dépasser la barre de 4 000 €/m² : Grenoble (3 927 €/m²), Lille (3 905 €/m²) et Reims (3 735 €/m²). Le Havre ferme la marche en demeurant sous la barre des 3 400 €/m².
Du côté des évolutions, Paris est la seule commune de ce Top 15 dont les prix du neuf ont légèrement reculé, avec -0,2 % en 6 mois. Ce léger repli est dû à la fin de la commercialisation de quelques opérations emblématiques plus chères que les autres et au lancement de nouveaux programmes sur des arrondissements figurant parmi les moins chers de la capitale, ce qui a mécaniquement entraîné une baisse du prix moyen dans le neuf à Paris. Toutes les autres communes affichent des hausses comprises entre 0,6 % (Bordeaux) et 7,0 % (Lille).
+3,7% en Ile-de-France
Avec un prix moyen de 6 562 €/m² à fin mai, les villes d’Ile-de-France étudiées dans ce baromètre affichent un prix moyen 1,5 fois plus élevé que celles de Province. Après Paris, Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt sont les 2 villes les plus chères et les seules à franchir la barre symbolique des 10 000 €/m². Il faudra débourser en moyenne 11 404 €/m² pour un appartement neuf à Levallois et 10 589 €/m² à Boulogne.
En revanche, il est encore possible d’acheter dans le neuf à moins de 4 000 €/m² en Seine-Saint-Denis à Epinay-sur-Seine (3 737 €/m²), Bondy (3 807 €/m²) ou Drancy (3 882 €/m²).
« En 6 mois, nous avons relevé les plus fortes hausses d’Ile-de-France sur les communes de Drancy, Bobigny, Issy-les-Moulineaux ou encore Champigny-sur-Marne, toutes comprises entre +6,1 % et +9,2 % » précise Franck Vignaud. « A l’inverse, c’est à Vitry-sur-Seine, Ivry-sur-Seine ou encore dans le 15ème arrondissement parisien que les prix ont le plus reculé, de -3,2 % à -4,3 % ».
4 278 €/m² en moyenne pour un appartement en Province
Annecy, Antibes et Lyon forment le trio des villes de Province les plus chères, avec des prix moyens qui atteignent ou dépassent 6 000 €/m².
Au palmarès des villes les plus abordables, on trouve dans l’ordre Tourcoing (3 252 €/m²), le 15ème arrondissement de Marseille (3 278 €/m²), Brest (3 284 €/m²), Limoges (3 361 €/m²) et Pau (3 363 €/m²). Un mètre carré neuf dans le 6ème arrondissement de Lyon vaut en moyenne 2 fois plus cher qu’un mètre carré à Tourcoing.
« Dans l’ensemble, les prix mesurés en Province ont évolué de +1,5 % en 6 mois. Le fossé continue donc de se creuser entre le marché Francilien et le reste du territoire » ajoute le directeur du Laboratoire de l’Immobilier.
Les 3/4 des communes affichent une hausse de prix, avec un maximum de +8,8 % à Besançon ou encore +8,7 % dans le 11ème arrondissement de Marseille. A l’opposé, c’est La Seyne-Sur-Mer qui enregistre la plus forte baisse avec -5,4 %, suivie par Vénissieux avec -5,0 %.
« L’un des principaux enseignements de cette étude, c’est que dans l’ensemble les prix des appartements neufs n’ont pas baissé durant la crise sanitaire et le confinement. Les acheteurs qui s’attendent à des prix cassés et espèrent faire de bonnes affaires en seront pour leurs frais » observe Franck Vignaud. « On relève habituellement une hausse de l’ordre de 3 % sur une période de 12 mois... à fin mai nous atteignons +3,4 % en 6 mois seulement ! L’approche des élections municipales et le blocage de nombreux programmes par les maires ont créé une première tension sur l’offre neuve et sur les prix avant le début du confinement. Il faut à présent ajouter l’impact de la hausse des coûts de construction liée à la mise en œuvre des mesures de protection sur les chantiers. Ces nouvelles contraintes ont conduit les promoteurs à revaloriser les grilles de prix des opérations déjà commercialisées ou de celles qui viennent tout juste d’être lancées » conclut-il.
