Stratégie opportuniste et de diversification
Première SCPI diversifiée du marché à investir hors de la zone euro et même outre-Atlantique (au Canada depuis 2020), la SCPI CORUM XL poursuit son développement au Royaume-Uni avec l’acquisition d’un portefeuille de quatre établissements de santé dans le Kent et le Sussex, deux régions prisées du sud de l’Angleterre situées à moins de 100 km de Londres.
Implantée au Royaume-Uni depuis 2017, CORUM XL y déploie sa stratégie opportuniste : la SCPI cible les bonnes affaires liées à la baisse des prix du marché immobilier professionnel, aux perspectives de loyer élevé ou encore aux variations de la livre sterling (le portefeuille a été acheté avec une livre à 1,18 pour 1 €, pour rappel la livre s’établissait à 1,39 pour 1 € avant le Brexit), sans s’interdire aucun secteur. L’acquisition de ces quatre établissements de santé lui offre aujourd’hui une nouvelle occasion de diversifier son patrimoine.
Un investissement responsable
Parmi les attraits de l’immobilier de santé : son potentiel de croissance en lien avec les enjeux humains de demain, mais aussi sa résilience remarquée en pleine crise sanitaire. Mais pour CORUM XL, comme les autres SCPI CORUM, l’attrait pour un secteur ne peut se faire à n’importe quel prix dès lors que le risque réputationnel est fort. D’où l’emballement des investisseurs ces dernières années, entraînant une flambée des prix à des niveaux inédits. Et par voie de conséquence, l’absence de cette typologie d’investissement dans le portefeuille des SCPI CORUM. Les récents scandales Orpéa et Korian ouvrent une période nouvelle, marquée par la défiance, une probable correction des prix et la désertion possible des investisseurs. Et provoquent un électrochoc réputationnel salutaire pour le secteur dans son ensemble.
Les conditions de ce marché étaient donc devenues compatibles avec la stratégie de CORUM XL.
L’achat de ce portefeuille de 214 lits pour 7 870 m² répond à l’objectif de performance non garanti de la SCPI CORUM XL (5 % [1] annuels).
Le bail « triple net » (le locataire assume l’ensemble des charges, y compris les travaux structurels), conclu pour 25 ans fermes, est par ailleurs favorable à CORUM XL. Il impose au locataire des investissements annuels minimums par lit, soumis à indexation.
Qualités déontologiques du locataire
Le portefeuille est loué au groupe Integrum Care Group (ICG) Ltd. CORUM a été particulièrement soucieux des valeurs déontologiques revendiquées par cet opérateur et s’est assuré de sa gestion éthique. ICG se démarque notamment par son approche socialement responsable et par l’attention portée au bien-être des résidents. L’ensemble des établissements du portefeuille a ainsi été audité par la Care Quality Commission (l’organisme indépendant de régulation de la santé en Angleterre, créé en 2009) dont le système de notation, rendu public, comprend quatre catégories : Outstanding, Good, Requires Improvement, et Inadequate. Trois des établissements du portefeuille ont reçu la note Good (sachant que très peu de maisons de retraite outre-Manche reçoivent la note maximale). Plus complexe à noter en raison de son statut hybride, mi-maison de retraite / mi-établissement de santé, le quatrième a reçu l’appréciation Requires Improvement, sans que cela n’impacte la confiance que CORUM porte à cet immobilier. La commission ne relève en effet pas de manquements dans la qualité des soins, mais suggère des axes d’amélioration en termes de logistique et de remontées d’informations. Le personnel de chacun des établissements est financièrement incité à préserver la bonne notation reçue, et le management est régulièrement évalué.
Ce portefeuille est le 60e investissement de la SCPI CORUM XL. Il vient grossir un patrimoine déjà investi dans 12 pays et l’ouvre à une nouvelle typologie de secteur. Pour rappel, la capitalisation de CORUM XL dépasse le milliard d’euros, à 1 301 M€ au 31 mars 2022, avec plus de 32 000 épargnants.
« Ce nouvel investissement est une opportunité rendue possible par le contexte médiatique qui va ramener le marché à la raison. A contre-courant de la tendance actuelle, cette opération est pour nous l’occasion de diversifier notre patrimoine dans des conditions financières devenues acceptables sur le secteur de la santé et sans faire de compromis sur les valeurs humaines. C’est ainsi que nous concevons la démarche ISR : par des actes concrets et engageants, par l’accompagnement du marché au moment où il en a vraiment besoin. Tout en répondant à l’attente première de nos clients : la performance de l’épargne qu’ils nous ont confiée », déclare Frédéric Puzin, président du groupe CORUM.
