En dépit de la pandémie de Covid-19, le marché de l’immobilier hôtelier allemand dispose encore de beaucoup de liquidités. Les actifs hôteliers continuent à susciter un vif intérêt. Toutefois, les priorités individuelles ont évolué : dorénavant, pour poursuivre ses engagements dans le secteur hôtelier, la condition capitale est de s’assurer de la diversification du portefeuille et d’une plus grande flexibilité des contrats. C’est entre autres ce que révèle le dernier BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT que l’éditeur spécialisé hospitalityInside établit chaque année avec Union Investment.
L’étude a été menée durant environ un mois, entre octobre et novembre 2020. Cette période fut celle de l’application (ou de réapplication) d’interdictions impactant directement le secteur de l’accueil et de l’hébergement, de l’annulation de salons, d’une augmentation croissante du nombre d’infections au Covid-19 et, bien sûr, du deuxième confinement. La bonne nouvelle inhérente à la mise à disposition prochaine d’un vaccin efficace n’est intervenue qu’après la fin de l’étude.
La bonne réaction du marché, à la fois face aux incertitudes engendrées par le coronavirus depuis mars et suite aux discussions qui ont eu lieu au sein de la filière, s’est confirmée lors des réponses aux questions suivantes, posées lors de l’enquête : "Quels sont les arguments qui plaident le plus en faveur de l’investissement dans les actifs hôteliers ?" et "Les pipelines se réduisent ! Quels sont les scénarios les plus probables ?"
Tout au long de la crise, durant laquelle le secteur hôtelier a dû faire face à d’énormes difficultés, les exigences préalables à tout investissement dans cette catégorie d’actifs et les arguments plaidant en faveur d’un tel engagement sont apparus plus clairement que jamais. Ainsi, pour 64 % des acteurs interrogés, "une bonne diversification du portefeuille hôtelier" est la plus importante des conditions préalables à tout (ré)engagement dans les marchés hôteliers.
Les personnes sollicitées sont, par ailleurs, 60 % à considérer comme condition impérative de pouvoir bénéficier de "contrats plus flexibles et tenant compte de scénarios de hausse comme de baisse du marché".
Pour convaincre près de la moitié des acteurs (46,5 %) de se repositionner sur le segment de l’investissement hôtelier, la fiabilité et la solvabilité des opérateurs deviennent des paramètres essentiels. Une importance similaire (43,8 % des participants) semble être accordée à la condition impliquant de bénéficier de "nouvelles clauses contractuelles en cas de pandémie".
Les chaînes hôtelières annoncent toujours de nouvelles ouvertures ou le lancement de nouveaux projets qui avaient été signés avant l’apparition du coronavirus. Pour autant, les pipelines sont manifestement en train de se réduire. "La quasi paralysie, du point de vue des transactions, montre en effet que l’écart entre les prix de l’offre et ceux de la demande demeure très important. Parallèlement, le virus a pour effet de retenir artificiellement la demande d’hôtels, ce qui en soi retarde la reprise du marché," explique Andreas Löcher, Head of Investment Management Hospitality chez Union Investment.
Les réductions de prix restent modestes
Vers quels scénarios tout cela nous mène-t-il ? Le BAROMETRE 2020 de l’investissement hôtelier dresse le tableau suivant : environ 59 % des personnes interrogées pensent que les baux de propriétaires-exploitants et les baux directs vont croître. Pour une proportion similaire des professionnels rencontrés, le marché sera, à l’avenir, dominé par les sociétés riches en liquidités, 53,4 % des personnes interrogées estimant que seuls ces acteurs ont encore la capacité d’investir.
Même si seulement une minorité (16,4 %) pense que les actifs hôteliers se soustrairont de la crise avant d’autres segments de l’immobilier comme le commerce, un certain optimisme demeure. Cette vision positive du regain, à venir, de l’attractivité de cette classe d’actifs auprès des investisseurs est confirmée par environ 52 % des personnes interrogées, qui estiment que les rendements hôteliers seront de nouveau sous pression lors du retour de la demande et de la reprise de l’activité à l’issue de la pandémie.
Seulement 20,5 % des personnes sollicitées pensent qu’il y aura davantage d’investissements dans les emplacements des catégories A et B que dans ceux effectués dans des sites classés C et D.
"Nous pensons qu’il reste encore sur le marché beaucoup de liquidités qui recherchent des opportunités d’investissement, en particulier sur les segments de catégories inférieures du marché hôtelier et dans le secteur des appart’hôtels. En Allemagne, on peut donc s’attendre, du moins à court terme, à ce que les réductions de prix restent modérées", indique Andreas Löcher.
L’indice traduit une inquiétude
L’indice du BAROMETRE DE L’INVESTISSEMENT 2020 est nettement en baisse par rapport à celui de l’année précédente, passant de 3,483 à 2,130 points.
Plus en détails, l’indice de transformation économique offre une vue d’ensemble du niveau d’activité actuel. Cet indice a chuté de 40,31 % par rapport à l’année précédente, mais si l’on intègre les perspectives à six prochains mois, on peut espérer une légère amélioration, l’indice des attentes ne baissant "seulement" que de 28,7 %.
Quant aux attentes concernant le secteur hôtelier, le tableau est beaucoup plus sombre : l’indice de développement chute de 37,43 %, passant de 3,34 à 2,09 %, et l’indice d’exploitation de 49,24 % (3,27 en 2019 et 1,66 % en 2020).
Pour le secteur hôtelier, le fait que le taux de transformation révèle globalement une meilleure perspective que celui des attentes s’explique probablement par la faiblesse du nombre d’hôteliers qui ont participé à l’étude. Ceux-ci ne représentaient en effet cette fois que 37,5 % de l’ensemble des répondants, contre 50 % lors de l’enquête 2019. Sur l’ensemble des personnes sollicitées, le principal groupe représenté était celui des consultants (43 % versus 28 % en 2019).
