Marché locatif : une demande placée qui atteint 1,3 million de m² en Ile-de-France à fin 2020
Les effets de la crise sanitaire se sont très rapidement propagés sur l’ensemble des secteurs d’activités économiques. L’immobilier ne déroge pas à la règle. « La révolution des usages et le manque de visibilité limitent la capacité des utilisateurs à matérialiser leurs décisions immobilières. Ainsi, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’élève à seulement 1 321 000 m² sur l’ensemble de l’année 2020, affichant un retrait significatif de 45 % sur un an et bien loin de sa moyenne décennale (2 261 000 m²) », analyse Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) se caractérise par un volume historiquement faible (400 000 m²) et ce malgré l’enregistrement de deux transactions exceptionnelles cette année (TOTAL sur la future tour The Link à La Défense sur près de 130 000 m² et ENGIE dans son futur Eco-campus à La Garenne Colombes sur une surface de 83 000 m²). Au total, seulement 21 transactions de plus de 5 000 m² sont à signaler depuis le début de l’année. De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (0 - 5 000 m²) souffre également avec un repli significatif (-39 % sur un).
À la fin du 4ème trimestre 2020, le taux de vacance immédiat des bureaux en Île-de-France progresse sensiblement pour atteindre 6,8 %. Si tous les secteurs géographiques font face à une hausse, celle-ci est plus ou moins marquée, créant deux situations distinctes. D’un côté, le secteur de la Péri-Défense affiche déjà un très haut niveau de vacance (près de 18 %). A l’inverse, Paris QCA, continue à afficher une disponibilité faible (3,6 %), toujours en deçà de sa moyenne long terme. Après un fort rebond l’année dernière, l’offre de bureaux en cours de construction se stabilise depuis le début de la crise sanitaire pour atteindre 1,8 million de m² au 1er janvier 2021. La part des futures livraisons sera majoritairement concentrée en premières périphéries (40% de l’offre).
« En 2021, les critères d’appréciation des utilisateurs devraient continuer à évoluer face à la révolution des usages que nous connaissons actuellement. Attractivité, agilité, RSE, tels sont les grands enjeux du bureau de demain », rajoute Eric Siesse.
Logistique : le marché de l’immobilier logistique en France confirme sa résilience
« Dans le cadre de cette année si particulière, le marché de la Logistique en France aura affirmé sa solidité », analyse René Jeannenot, Directeur du pôle Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction France. La demande placée d’entrepôts en France (plus de 5 000 m²) atteint 3,6 millions de m² sur l’ensemble de l’année 2020, en baisse de seulement 7 % sur un an. « Compte tenu du contexte sanitaire et économique, l’excellente dynamique du 2ème semestre avec 2,1 millions de m² placés (+21 % sur un an) est un marqueur positif. Dans ces conditions, la réorganisation continue de la Supply Chain chez les industriels et les distributeurs, la montée en puissance accrue du e-commerce ainsi que la confiance des investisseurs pour cette classe d’actifs, nous permettent d’être très confiants pour 2021 », anticipe René Jeannenot.
Investissement : un volume de plus de 28 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année
Au 4ème trimestre 2020, les investissements en immobilier d’entreprise ont représenté un total de 10 milliards d’euros en France, portant le volume global annuel à 28,2 milliards d’euros, soit une réduction de 35 % sur un an. Après plusieurs années de records successifs, les placements ont retrouvé en 2020 un niveau moins exceptionnel, plus proche de ceux observés dans la moyenne long terme (28 milliards d’euros). « Si toutes les typologies d’actifs sont concernées par cette baisse, les bureaux restent les plus plébiscités avec près de 18,6 milliards d’euros investis sur l’ensemble de l’année. Les segments Logistique/Activité et Bureaux affichent la meilleure résistance cette année avec une baisse proche de 30 %. A l’inverse, les volumes dans les services sont fortement pénalisés par la conjoncture actuelle », constate Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Pas de reconfiguration du paysage cette année, les acteurs disposant d’importantes liquidités sont restés les plus actifs, notamment les assurances vie, caisses de retraite et véhicules non cotés de type SCPI et OPCI. A noter également cette année, le recul des investisseurs étrangers et particulièrement les investisseurs asiatiques.
Les investisseurs recherchant à tout prix l’actif sans risque, les taux de rendement « prime » diminuent de nouveau pour la logistique et le bureau, se situant à respectivement 3,90% et 2,70% au 1er janvier 2021. Seul le commerce affiche une décompression de son taux autour de 65 points de base sur un an. « Au cours de l’année 2021, les écarts entre les profils de risque devraient se creuser. Une nouvelle hiérarchisation des valeurs en fonction de la qualité intrinsèque des actifs et de l’appréciation du risque de leur situation locative devrait s’opérer », anticipe Olivier Ambrosiali.
