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Bail commercial : zoom sur l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial non renouvelé fait l’objet d’un vaste contentieux. Rappel des règles pour éviter les déconvenues avec Nicolas Hirth, Associé chez MaLocaTeam...

1. L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION EST OBLIGATOIRE EN CAS DE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL

La loi impose au bailleur d’indemniser le locataire en cas de refus de renouvellement du bail commercial : aucune clause contractuelle ne peut déroger à ce principe.

2 situations exceptionnelles justifient le non-paiement de l’indemnité d’éviction :

  • Le bailleur a un motif valable pour refuser de renouveler le bail. Sont notamment considérés comme des motifs valables la cessation d’exploitation du fonds de commerce ou le non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire.
  • L’état d’insalubrité de l’immeuble impose sa réfection, avec démolition totale ou partielle.

2. LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ EST FIXÉ PAR LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE

En principe, le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction. En pratique, c’est souvent un expert qui fixe ce montant.
Pour bien évaluer le montant, il faut tenir compte du préjudice financier subi par le locataire qui ne peut plus continuer à exploiter son fonds de commerce.

3. IL FAUT DISTINGUER L’INDEMNITÉ DE REMPLACEMENT DE L’INDEMNITÉ DE TRANSFERT

Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne une perte totale de clientèle, on parle d’indemnité de remplacement. Son montant peut être calculé sur la base du CA des 3 dernières années d’exploitation, pour évaluer la valeur marchande du fonds de commerce.

Si le locataire déplace son fonds de commerce sans perdre totalement sa clientèle, on parle d’indemnité de transfert. Pour calculer son montant, les parties peuvent tenir compte, entre autres critères, de la différence de loyer entre l’ancien et le nouveau local commercial. À noter : il revient au bailleur de prouver que le non-renouvellement du bail n’entraîne pas une perte totale de clientèle.

4. LE BAILLEUR INDEMNISE LES PRÉJUDICES ACCESSOIRES

Au-delà d’indemniser le préjudice lié au non-renouvellement du bail – perte totale ou partielle de clientèle – le bailleur indemnise les préjudices indirects. Il peut s’agir des frais de déménagement et de réinstallation en cas de transfert du fonds dans un autre local. Le locataire peut également demander l’indemnisation au titre des licenciements engendrés par le non-renouvellement du bail.

5. LE LOCATAIRE DOIT QUITTER LES LIEUX À RÉCEPTION DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION

Le locataire a le droit de rester jusqu’au paiement de l’indemnité. Une fois le versement intervenu, il dispose de 3 mois pour quitter les lieux.

6. LE BAILLEUR A UN DROIT DE REPENTIR

Lorsque le montant de l’indemnité est fixé par le juge, le bailleur peut exercer son droit de repentir sous 15 jours : le locataire bénéficie in fine du renouvellement du bail, le bailleur ne verse aucune indemnité.

Nicolas Hirth 19 janvier

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