Politique de taux bas en ce début d’année
Désireuses de continuer de prêter, les banques poursuivent leur politique de taux bas. Ainsi, les taux moyens sont de 0,90 % sur 15 ans, 1,09 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans, peu ou prou identiques à ceux de décembre 2020 (0,94 % sur 15 ans, 1,09 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans). Les meilleurs taux sont de 0,78 %, 0,92 % et 1,11 % sur ces mêmes durées d’emprunt.
Les taux moyens de janvier se rapprochent fortement des taux bas historiques de fin 2019. A cette période en effet, ils étaient de 0,91 % sur 15 ans, 1,07 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans.
"Qui dit début d’année, dit nouveaux projets immobiliers. Les banques sont désireuses de prêter afin de relancer leur activité : ces taux bas, proches de niveaux historiques, sont sans surprise. S’ils sont stables globalement, certaines banques appliquent une baisse entre 0,05 et 0,2 point sur toutes les durées d’emprunt afin de s’aligner sur leurs concurrents" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.
En parallèle, le contexte macro-économique reste stable : les taux de l’OAT restent négatifs, à -0,4 point au 4 janvier 2021.
Assouplissements du HCSF : hausse de 6 % de la capacité d’emprunt
Ce maintien de taux bas complète les assouplissements introduits par le HCSF le 17 décembre 2020. Le taux d’endettement maximum préconisé passe ainsi de 33 à 35 % et la durée d’emprunt maximale de 25 à 27 ans concernant les prêts dans le neuf (pour prendre en compte l’amortissement). Enfin, les banques bénéficieront d’une marge de manœuvre de 20 %, au lieu de 15 % jusque là.
Ces changements ont une incidence sur la capacité d’emprunt des Français.
En 2021, un couple avec 4 000 € nets mensuels pourra emprunter 347 000 € sur 25 ans à 1,57 % (taux ordinaire) à 35 %, contre 327 000 € en 2020 à 33 % d’endettement.
Sur cet exemple, les mensualités maximales passeront de 1 320 € à 1 401 €. Soit une capacité d’emprunt supplémentaire de 20 000 €.
"Les emprunteurs pourront en moyenne obtenir 6 % de capacité d’emprunt supplémentaire. C’est une bonne nouvelle pour eux qui étaient bloqués à 33 %, malgré un dossier solide. C’est aussi un peu plus de souffle pour une partie des investisseurs locatifs, dont la finançabilité a perdu 12 points en 2020" indique Pierre Chapon, président de Pretto.
Cet assouplissement s’accompagne également d’une légère hausse du taux d’usure, entre 10 et moins de 20 ans : 2,57 % (contre 2,52 %). Les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus connaissent cependant une très légère baisse : 2,67 %, contre 2,68 % au trimestre dernier.
La finançabilité se maintient, hormis sur les résidences secondaires
L’indice global de finançabilité établi par Pretto, qui évalue la part de simulations Pretto qui répondent positivement aux critères d’évaluation des banques, a connu une légère amélioration en décembre : + 1 point pour l’indice global, les résidences principales et les investissements locatifs.
En revanche, la finançabilité des résidences secondaires est en recul de 5 points, passant de 56 à 51 points, reflétant plus des projets testés fondamentalement moins faisables, qu’une évolution des politiques d’octroi.
"La fin d’année n’est pas vraiment une période très propice à l’achat de résidence secondaire. Nos chiffres indiquent une baisse de la demande, bien qu’elle reste supérieure à celle de décembre 2019. 2020 a été une année très particulière pour les résidences secondaires, avec une demande relancée suite au 1er confinement" indique Pierre Chapon de Pretto.
