- Une hausse de 6,9 % par rapport à l’année précédente
- De solides performances sur le segment économique
Après une baisse importante en 2020, la valeur des hôtels investissables en Allemagne a de nouveau grimpé l’année dernière. Selon les analyses de Union Investment et bulwiengesa (spécialiste des études de marché), le marché hôtelier allemand institutionnel valait, fin 2021, 55,7 milliards d’euros - soit une hausse de 6,9 % par rapport aux données révisées de l’année dernière (52,1 milliards d’euros).
« Le taux de croissance a retrouvé son niveau moyen prépandémie. On observe des signes de reprise encourageants sur le secteur du marché hôtelier allemand, avec une croissance supérieure à la moyenne pour les segments habituellement considérés comme plus résistants à la crise, tels que le segment de l’hôtellerie économique, les hôtels de marque et également les appart-hôtels », affirme Andreas Löcher, Head of Investment Management Hospitality chez Union Investment.
Outre l’augmentation du nombre d’hôtels neufs, souvent de marque, et d’appart-hôtels avec services, l’un des principaux moteurs de la croissance est le vif intérêt des investisseurs institutionnels pour les propriétés situées en dehors des grandes villes allemandes. « Près de la moitié des chambres d’hôtel en Allemagne sont dans le radar des investisseurs institutionnels », précise Dierk Freitag, partenaire de bulwiengesa AG.
Il subsiste toutefois une certaine réticence à acheter, en raison de la situation du marché hôtelier qui reste complexe. La hausse des coûts d’exploitation et le manque de personnel mettent en difficulté de nombreux hôtels, sans compter les faibles taux d’occupation actuels. À cela, s’ajoute le risque géopolitique qui ralentit également les calendriers et la construction de nouveaux hôtels.
« Nous prévoyons une hausse des valeurs du marché l’année prochaine. Avec la hausse des coûts de construction et de financement, cette augmentation est moins susceptible d’entraîner une multiplication des offres (effet de quantité) par rapport à 2022. Nous anticipons, pour l’année prochaine, une hausse des valeurs du marché. Celle-ci résultera surtout de l’augmentation des coûts de construction et de financement et non plus, comme en 2021, d’une offre accrue. Le poids économique des prestataires sera plus influent. Ceci s’accompagnera d’une augmentation des tarifs des chambres dans une filière dont la sensibilité à la digitalisation et la durabilité va croissante, filière dont les effectifs sont certes en baisse mais qui accueille des profils d’actifs de plus en plus diversifiés. », ajoute Dierk Freitag.
En raison de la pandémie, très peu d’hôtels ont enregistré de bons résultats en 2021, alors que le revenu par chambre disponible est nettement inférieur aux niveaux d’avant la pandémie dans toute l’Allemagne. Comme l’année précédente, cela a eu une incidence négative sur les performances du marché. « Nous observons toutefois une tendance manifestement positive, également valable dans les hôtels de notre portefeuille. Que ce soit en Allemagne ou ailleurs, nous recherchons des hôtels attachés à leur marque, en particulier dans le secteur des hôtels d’affaires. Nous privilégions deux grands domaines : les biens existants avec des opérateurs solvables et des concepts durables dans les grandes villes, et les biens situés au cœur de destinations touristiques avec une forte demande intérieure », explique Andreas Löcher.
Compte tenu de la guerre en Ukraine, le tourisme international vers les destinations européennes ne devrait pas reprendre avant 2023.
L’analyse du marché à l’échelle régionale a révélé des hausses supérieures à la moyenne dans les villes de moins de 500 000 habitants. De nombreuses villes de petite ou moyenne taille et régions touristiques ont enregistré des niveaux relativement élevés de demande touristique en 2021, ce qui a eu un impact positif sur l’industrie hôtelière locale. Conséquence : les projets et les constructions d’hôtels sont plus nombreux dans ces régions, et les propriétés existantes se vendent facilement.
Compte tenu des effets de quantité et de performance de 2021, la valeur d’une chambre d’hôtel en Allemagne avoisinait les 138 400 euros (+5,7 %) en moyenne. Ce qui représente environ 10 000 euros de moins qu’en 2019, mais 7 500 euros de plus qu’en 2020. La valeur théorique d’une chambre d’hôtel varie en moyenne de 127 500 euros sur le segment hôtelier économique à 235 500 euros sur le marché hôtelier haut de gamme.
Si tous les segments ont enregistré de légères progressions, les hausses étaient supérieures à la moyenne sur le segment hôtelier économique (7,2 % d’augmentation de valeur), car les fournisseurs concernés ont enregistré de relativement bons résultats en 2021 et que ce segment de marché a nettement progressé par rapport aux autres. Plus précisément, les opérateurs B&B et Whitbread/Premier Inn ont considérablement augmenté la taille de leur portefeuille hôtelier en Allemagne au cours des deux dernières années, notamment en louant de nouvelles propriétés et en acquérant des hôtels existants. Le segment des appart-hôtels, qui est considéré comme étant peu sensible à la crise, a également contribué à ces performances globalement positives.
Le marché des transactions reste timide
En 2021, en pleine pandémie, le taux de transaction (rapport entre la taille du marché et les transactions) sur le marché hôtelier institutionnel était de 4,5 %. Un chiffre moins élevé que les précédentes années, mais tout de même honorable au vu de la situation du marché. « L’année dernière, nous avons investi dans le complexe Hanse Trio à Rostock, par exemple, avec B&B et GS Star (Arthotel Ana), deux partenaires hôteliers expérimentés », indique Andreas Löcher.
