1. La poussée inflationniste observée depuis un an, ajoutée au contexte anxiogène et à la dégradation des perspectives économiques, pèsent sur la consommation des ménages. Ceux-ci procèdent à des arbitrages, notamment sur les dépenses alimentaires et d’habillement.
2. Le très fort rebond de la fréquentation touristique avec, à la clé, la hausse des dépenses générées par les visiteurs étrangers, offre une bouffée d’oxygène en termes de consommation. La hausse de la fréquentation touristique devrait se poursuivre, notamment avec la levée de la politique zéro Covid du gouvernement chinois.
3. Deux secteurs tirent leur épingle du jeu dans la consommation : le low-cost et le luxe. Ce sont les enseignes de milieu de gamme qui apparaissent comme les plus fragilisées dans la structure de dépenses qui se met en place.
4. Beaucoup d’enseignes et de formats de points de vente sont toutefois parvenus à s’adapter à cet environnement : le chiffre d’affaires réalisé en 2022 par les points de vente physiques a mieux résisté que celui du e-commerce (en ventes de biens hors services). Les investisseurs ont ainsi été rassurés quant à leur résilience et à leur pérennité. La démarche zéro artificialisation nette offre par ailleurs une rente de situation aux actifs existants.
5. Les prises à bail de points de vente physiques reprennent de la vigueur, qu’elles soient générées par les marques de luxe sur les meilleures adresses ou par les commerçants du quotidien et les enseignes de fitness ou de loisirs à des emplacements moins chers. Dans tous les cas, cette reprise se fait sur la base de loyers assagis et personnalisés.
6. L’attractivité des actifs de commerce a été rétablie par la décompression des taux de rendement, initiée précocement par rapports aux autres classes d’actifs immobiliers. L’investissement en immobilier de commerce a ainsi connu un fort rebond en 2022, avec 5,6 milliards d’euros placés dans l’Hexagone (+98% en un an).
7. L’activité du marché de l’investissement a également été gonflée par la compétition que se livrent les groupes de luxe pour la maîtrise foncière des meilleurs emplacements de centre-ville (principalement parisiens). Ces transactions atypiques, portant sur des montants très élevés, ne reflètent toutefois pas la réalité du marché de l’investissement.
8. Les retail parks s’imposent comme les actifs stars. Bien que leur part dans les volumes investis soit moins importante que lors de l’année précédente (38% contre 48%), il s’agit du seul compartiment du marché de l’immobilier de commerce à disposer d’une réelle profondeur et d’une parfaite liquidité.
9. Après une phase d’accalmie, la décompression des taux de rendement prime des actifs de commerce a repris en fin d’année 2022. Succès oblige, seuls les retail parks font exception et affichent une stabilité (à 5,00% pour le prime).
