D’après les dernières analyses du Conseil international en immobilier Savills, la demande Européenne en bureaux du marché de la Tech (21% l’année dernière contre 14% cette année) s’est déplacée vers les secteurs de l’industrie de pointe et de l’industrie pharmaceutique (hausse de 5 à 13%) ainsi que la construction (passage de 2 à 10%). Par exemple, la société de conception 3D Dassault Systems a agrandit son Campus de 28 000 m² à Vélizy Villacoublay
Cependant, le secteur de la Tech, qui comptait environ 16% de la demande placée en Europe en 2019 avant d’atteindre des sommets en 2020, retrouve des niveaux de demande plus en phase avec sa moyenne historique. Les secteurs des professions libérales et des services aux entreprises sont les plus actifs et comptaient pour 17% de la demande placée, contre 20% l’année dernière.
D’après Mike Barnes, Associate Savills European Research : « Alors que les opérateurs de bureaux flexibles prenaient 9% des surfaces disponibles en 2019, ils ne comptent que pour 2% de la demande placée au 1er semestre 2021. Toutefois, la dimension « service » devenant de plus en plus essentielle avec le retour des salariés au bureau, nous prévoyons une croissance du secteur dans les 12 prochains mois. Par ailleurs, nous présumons également que les entreprises de la Tech soient parmi les premières à adopter un mode de travail hybride entraînant un regain d’intérêt pour les espaces de bureaux flexibles. »
Selon Savills, les taux de vacance des bureaux au niveau européen continuent de grimper, prenant 150 points de base pour atteindre 7,2% sur les 12 derniers mois. La Défense, Varsovie et La City de Londres comptent ainsi parmi les marchés connaissant la progression la plus rapide de leur taux de vacance.
Christina Sigliano, Savills EMEA Head of Occupier Services Savills confirme : « Nous anticipons une continuité de la hausse globale des taux de vacance pour le reste de l’année 2021, en raison d’une demande timide des occupants et du retour de biens de seconde main sur le marché. Alors que la hausse de la demande en bureaux se poursuit sur une base trimestrielle, que les surfaces louées excédentaires sont retirées du marché et que de nouveaux programmes trouvent preneurs, nous nous attendons à un resserrement de l’offre, en particulier sur les marchés déjà contraints d’Europe de l’Ouest. »
Graphique 1 : Taux de vacance des bureaux en Europe (%)
Les rendements des bureaux prime ont baissé de 9 points de base en moyenne ces 12 derniers mois pour atteindre 3,63%, d’après Savills. Le West End de Londres a baissé de 50 points de base, tandis que Berlin, Paris et Hambourg descendaient de 30 points de base au deuxième trimestre 2021 par rapport à l’année dernière. Une certaine hausse des rendements est aussi observée à Varsovie (+10 points de base), autour de Londres M4 (+25 points de base), et à La Défense (+25 points) depuis que les valeurs du 2ème trimestre 2020 ont été connues, mais les marchés core restent cependant généralement stables ou en baisse.
L’écart global entre le rendement des bureaux prime QCA et celui des obligations d’État reste favorable. En dépit d’une légère hausse des obligations d’État et d’une compression des rendements QCA, l’écart existant entre les deux continue à bénéficier aux bureaux en Europe par rapport aux taux à risque zéro, à 20 points de base au-dessus de la moyenne de long terme.
James Burke, Associate Director, Savills Regional Investment Advisory EMEA, ajoute : « Il reste une grande quantité de capitaux inutilisés dans le secteur des actifs de bureaux prime en Europe. Malgré la menace d’une hausse de l’inflation, les rendements obligataires restent négatifs dans les économies clés d’Europe de l’Ouest, où les bureaux offrent des écarts de rendement supérieurs à la moyenne. Le retour des déplacements internationaux depuis certaines régions comme l’Amérique du Nord et le Moyen-Orient va aussi certainement apporter un regain de sources de capitaux extra-européennes. »
« Bien que de nombreux investisseurs d’Asie Pacifique préfèrent actuellement ne pas venir en Europe en raison du contexte sanitaire, certains investisseurs sud-coréens par exemple commencent à signer des transactions à distance, sans visiter en personne les actifs concernés. Bien que les rendements de bureaux prime restent à des niveaux historiquement bas, nous prévoyons une stabilisation de ces derniers à moyen terme. »
Graphique 2 : Rendements des bureaux prime en Europe (%)
