AEW vient de publier son rapport sur les perspectives semi-annuelles européennes 2022 de l’immobilier (voir rapport ). Si les effets économiques à long terme liés à la pandémie ont pu être contenus par les pouvoirs publics, le conflit en Ukraine pose un nouveau défi inattendu pour les marchés. Tout d’abord la reprise économique post-Covid a été ralentie. De plus, les disruptions dans la chaîne d’approvisionnement apparues pendant la pandémie avec une hausse des prix de l’énergie et des produits alimentaires, provoquent une inflation déjà haute. Même si celle-ci tente d’être maîtrisée par les politiques des banques centrales, les marchés obligataires ont commencé à intégrer une hausse des taux directeurs et une réduction de l’assouplissement quantitatif.
De fait, cette situation incite un double questionnement pour les investisseurs en immobilier en Europe : comment relever le double défi d’une inflation plus forte et d’une croissance économique ralentie ? Au vu de ce double challenge, AEW a fait de la stagflation son scénario principal. Pourquoi ? Avec une inflation qui perdure au-dessus de la cible, les investisseurs obligataires en zone Euro ont anticipé une hausse des taux d’intérêts et une réduction de l’assouplissement monétaire en 2023.
“Notre scénario principal prévoit une hausse limitée des taux directeurs et des taux souverains restant bas plus longtemps, tandis que les deux autres scénarios envisagent un durcissement des politiques monétaires et une normalisation des taux souverains” analyse Ken BACCAM Directeur Research & Strategy chez AEW Europe.
S’agissant de l’investissement dans les commerces et bas d’immeubles, les marchés utilisateurs entrevoient une normalisation post-Covid. Le e-commerce qui avait bondi pendant la pandémie, revient à des tendances de croissance pré-crise, avec des consommateurs de retour dans les magasins physiques. Les données récentes de mobilité et d’occupation montrent également un retour au bureau, plus ou moins marqué selon les villes. En termes de rendements, les centres commerciaux se placent juste en dessous de 6% par an, du fait du niveau plus élevé des taux de rendement initiaux.
Les investissements en logistique prime offriraient le rendement total le plus élevé, légèrement au-dessus de 6% par an sur cinq ans, grâce à une croissance soutenue des loyers et des rendements qui devraient rester stables. Pour le résidentiel, la dynamique devrait afficher une croissance estimée de 2,5 % par an pour les 5 prochaines années.
“Le rendement total dans notre scénario principal actualisé s’établit à 4,9% par an tous secteurs confondus sur les cinq prochaines années, s’appuyant notamment sur une croissance plus faible du PIB et des loyers. Cela représente une baisse de 120 pdb par rapport au scénario principal précédent de septembre 2021.” explique Ken BACCAM Directeur Research & Strategy chez AEW Europe.
Enfin, AEW a fait une analyse des rendements ajustés au risque (rendements attendus/rendements exigés) en classant les marchés comme attractifs, neutres ou moins attractifs (voir le graphique du rapport). Globalement, s’exprime une résilience de la logistique et des centres commerciaux ; des marchés restants attractifs. Le résidentiel est également bien placé, occupant la moitié du marché européen.
En termes géographiques, l’Allemagne et le Royaume-Uni rassemblent le plus de marchés attractifs. Les marchés français sont répartis de manière équilibrée entre les trois zones. Les marchés moins attractifs sont plus nombreux en Hongrie, République Tchèque et en Italie.
