L’immobilier patrimonial a fait l’objet de vifs débats au sein des pouvoirs publics et de la Chambre. En particulier, le dispositif Pinel qui permet d’obtenir une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf ou réhabilité, à la condition qu’il intègre ensuite le marché locatif, pour une durée de 6 à 12 ans. En effet, il lui serait régulièrement reproché d’être à l’origine de loyers supérieurs au montant médian dans les villes éligibles au programme Pinel.
Sur la base d’un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) donné en novembre 2019, le Gouvernement a alors produit un amendement au PLF 2021 ce vendredi 13 novembre, de sorte à modifier durablement cette niche fiscale. Tout d’abord, elle sera effective jusqu’en 2024 et s’éteindra à ce terme. Ensuite, l’Exécutif a précisé que les taux de réduction d’impôts connaîtraient une dégressivité dans le temps, sans qu’elle n’ait été toutefois précisée. En revanche, s’il en avait émis l’hypothèse, le Gouvernement a renoncé aux plafonnement des loyers.
Toutefois, cette réforme présente plusieurs inconvénients. Elle adresse un mauvais signal aux investisseurs et aux marchés financiers, au terme d’une année marquée par une pandémie aux effets néfastes pour notre économie. Tout d’abord, l’immobilier d’investissement n’a pas fait l’objet de mesures spécifiques dans le Plan “France Relance”, à l’exception de la prime pour la rénovation énergétique. Or, il a subi, lui aussi, les conséquences de l’arrêt des chantiers durant le premier confinement. De même, il a dû s’adapter aux règles sanitaires lors de la reprise. Ou encore aux délais distendus de traitement des permis de construire. De plus, il enregistrait déjà une chute de production de près de 100.000 logements depuis la mi-2017, selon l’estimation de la Fédération Française du Bâtiment.
Cette nouvelle adaptation du dispositif Pinel va donc ralentir la construction de logements dans les zones où la demande locative est forte. D’autant qu’il permet à 50 000 ménages de se loger tous les ans, dans les zones tendues à des prix conventionnés. Il n’est donc pas certain que les effets correctifs souhaités par le Gouvernement sur les loyers produisent un résultat, même s’il ne s’agit plus de sa principale préoccupation.
Interrogeons nous aussi sur la réaction des Français qui ont accumulé 100 milliards d’euros en épargne sécurisée au cours du printemps dernier. Lorsque l’on sait que l’investissement dans la pierre est un placement financier au rendement intéressant à long terme pour eux, il est possible de douter qu’ils choisissent de mobiliser leur épargne vers cet actif. Par ailleurs, si elle a été reportée, la réforme des retraites en sera certainement moins aisée sur le plan de la pédagogie financière. Car l’immobilier de placement permet à son souscripteur de se constituer des revenus complémentaires dans cette perspective. Ou encore de transmettre facilement son patrimoine par la suite.
Cet interventionnisme questionne aussi l’efficience de la Loi ALUR elle-même, mise en place pour favoriser la construction de logements, plus rapidement, en assouplissant les normes et en diminuant les coûts. S’il est vrai que la crise sanitaire impose des décisions de la part de l’Etat, il serait préférable qu’elles ne soient pas marquées par de trop fortes contradictions…
Nous étudierons donc avec attention le dispositif de transition que le Gouvernement entend mettre en œuvre en lieu et place du Pinel. Un rapport est d’ores et déjà commandé pour étudier des alternatives et sera remis à la fin du premier trimestre 2021 aux Parlementaires. Il y a fort à parier qu’une mobilisation des professionnels et des promoteurs cernés se manifeste, car ces derniers ont vu leurs honoraires plafonnés depuis le 1er avril dernier. En ce sens que les frais de commercialisation des logements éligibles au Pinel ne peuvent plus dépasser 10 % du prix de revient, prix d’achat, taxes et commissions inclus.
C’est donc vers un nouveau débat que nous nous dirigeons, entre la liberté d’investir et d’entreprendre demandée par les consommateurs et les professionnels d’une part et l’intérêt général revendiqué par l’Etat d’autre part. Dans un pays marqué par l’inflation législative et la précarité temporelle des Lois, il serait sans doute enfin sage de considérer que le succès de tout investissement reposant sur une incitation fiscale, n’est effectif qu’à la condition de bénéficier d’une stabilité !
