Peut-on toujours considérer l’immobilier comme une valeur refuge ? Est-ce le moment d’acquérir un bien dans ces villes ? Va-t-il y avoir une explosion de la bulle immobilière ? Les conseils d’un expert du marché.
I – Vers une baisse des prix durable sur le marché immobilier ?
D’après la dernière étude des notaires du Grand Paris, l’Ile-de-France enregistrait à fin août un ralentissement marqué des ventes immobilières en volume au troisième trimestre : entre -26% et -28% de biens vendus en moins par rapport à la même période en 2019. Au même moment, ils enregistraient sur le troisième trimestre un sérieux coup de frein sur la hausse des prix, avec une augmentation de seulement +1.2% entre mai et août 2020.
Depuis, le dernier baromètre de Meilleurs Agents a confirmé fin octobre cette inversion de tendance, détectant même de petites baisses de prix dans plusieurs grandes villes françaises en septembre (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nice, Montpellier) et nous souhaitant « bienvenue dans une nouvelle ère ».
Selon cette étude, la baisse des prix dans l’immobilier serait encouragée par une baisse du nombre d’investisseurs. Entre plans sociaux, hausse du chômage, destruction d’emploi, resserrement des conditions de crédit, les intentions d’achat sont orientées à la baisse, face à une offre qui, elle, ne vacille pas.
Entre-t-on pour autant dans une ère de baisse durable du marché ? Est-ce le début d’un nouveau cycle ?
C’est assez probable, même si la volatilité des marchés financiers, conjuguée à des taux d’emprunts durablement bas et une confiance des investisseurs dans la pierre, promettent encore de beaux jours pour l’immobilier, qui reste la valeur refuge préférée des français.
II – Doit-on tenir compte des cycles pour investir ?
Si cette période marque peut-être le début d’un nouveau cycle pour le marché de l’immobilier, ce n’est finalement pas un phénomène si exceptionnel. Au cours des 30 dernières années, le marché de l’immobilier a été marqué par plusieurs cycles, alternant des chutes des prix (baisse de 46% du prix au m² à Paris entre 1990 et 1998 ; légère baisse des prix entre 2008 et 2012) et des hausses spectaculaires (à Paris en 1998, 70% des ventes s’effectuaient entre 2000 et 4000€/m² ; 10 ans plus tard, 70% des ventes s’effectuent entre 4.000 et 8.000€/m² ; en 2020, le m² à Paris franchit les 10.000€).
Une question se pose alors au vu de ce phénomène de cycles : quelle est la meilleure période pour investir ? est-il encore temps pour investir ?
La réponse est claire : il n’y a jamais de « bon moment » pour investir. En effet, à moins de lire dans une boule de cristal, connaître le bon moment pour investir est quasiment impossible et ne l’est qu’a posteriori.
Par ailleurs, si l’on investit à long terme, l’effet cyclique s’estompe et donc le timing de l’entrée sur le marché devient moins pertinent. Or l’investissement immobilier est un investissement naturellement de long terme, ne serait-ce que du fait de ses coûts de transaction et parce qu’il peut être financé à crédit grâce à un endettement sur une longue durée.
Dans les conditions actuelles de taux très bas, même si le marchés sont historiquement assez haut, il serait hasardeux de professer que ce n’est surtout pas le moment de rentrer sur le marché.
III – L’investissement en nue-propriété : la bonne façon de se jouer des cycles !
Pour les investisseurs que le caractère cyclique du marché effraie, il y a par ailleurs un très bon moyen de s’affranchir des effets de cycle : l’achat en nue-propriété. Ce type d’investissement offre structurellement une grande marge de sécurité par rapport au niveau des prix lors de l’entrée sur le marché puisqu’il permet d’acquérir un bien avec une décote.
Les solutions d’investissement en nue-propriété sont aujourd’hui largement diversifiées dans le neuf ou dans l’ancien, en direct sur un actif ou via de la pierre-papier. Parmi elles, la solution offerte par la société Monetivia permet d’investir au cœur des villes, dans l’immobilier ancien, de manière éthique, en favorisant le maintien à domicile des seniors.
