En moyenne, les rendements des bureaux Prime ont enregistré une légère baisse de 4 pb sur un an au premier trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 pb à Oslo, de 30 pb à Milan et de 20 pb à Paris et Hambourg.
En dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris ou Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers prime, à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du spread avec les taux obligataires. Ils apparaissent toutefois plus élevés que ceux du marché londonien, dont les valorisations apparaissent désormais décotées.
Mike Barnes, European Commercial Research Associate Savills, déclare : « Londres présente une décote par rapport aux marchés d’Europe continentale, le rendement dans la City restant inchangé à 4 %. Alors que les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % au premier trimestre, ils ont continué de baisser de 10 pb à Varsovie, à 4,6 %. Ils pourraient diminuer de nouveau au cours des 12 prochains mois. »
La plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements prime dans ce secteur sont ainsi passés en moyenne de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 pb au premier trimestre 2021, à 4,25 %.
Le rendement moyen des actifs résidentiels prime a quant à lui chuté de 120 pb depuis 2012 pour atteindre un plus bas historique de 3,24 % en 2020. Au premier trimestre 2021, les rendements nets des actifs résidentiels prime s’échelonnaient de 2,4 % à Berlin à 5,0 % à Varsovie, se situant toutefois le plus souvent dans une fourchette comprise entre 3,0 % et 3,5 % pour la plupart des marchés.
Thomas Canvel, Directeur Opérationnel département Investissement Savills France : « La priorité des investisseurs demeure la recherche d’actifs de qualité. Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendements.
La demande d’actifs prime dans les segments résidentiel et logistique est selon nous vouée à rester particulièrement élevée, de même que celle de bureaux prime bien situés assortis d’un bon profil ESG. En revanche, il faut s’attendre à ce que les actifs plus anciens qui nécessitent un investissement important pour être rénovés ou convertis deviennent de plus en plus difficiles à vendre au meilleur prix et à ce qu’un nombre croissant d’investisseurs restent à l’écart d’actifs qui ne leur semblent pas durables.
Par ailleurs, le risque doit désormais être rémunéré. Cette rémunération est néanmoins de plus en plus variable en fonction des localisations et des conditions du marché locatif. En région parisienne par exemple, le risque n’existe pas, ou peu, aux yeux des investisseurs quand on est au cœur de la capitale. C’est d’autant plus vrai que sur de tels emplacements, la reconversion d’actifs et leur changement d’usages constituent des pistes intéressantes, de plus en plus systématiquement explorées. Il en va pour le moment différemment sur des emplacements plus périphériques. »
Les investisseurs actent ainsi la nette montée de la vacance tout en en faisant une analyse fine et circonstanciée. Les taux de vacance du secteur des bureaux ont augmenté de 170 pb en moyenne au cours des 12 mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens. L’optimisme semble toutefois gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées. Cette tendance est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie. Chris Gillum, Directeur pôle Bureaux, Savills Regional Investment Advisory EMEA, indique : « Le changement de comportement des locataires et le rythme du retour au travail détermineront largement l’évolution des loyers sur les principaux marchés européens. Malgré l’augmentation des taux de vacance, les surfaces inoccupées de bureaux prime restent limitées sur les principaux marchés d’Europe occidentale. Si, comme nous l’anticipons, les perspectives de hausse des loyers s’accroissent ces prochains mois, les marchés actuellement estimés à leur juste valeur deviendront sous-valorisés et, par conséquent, encore plus attrayants pour les investisseurs. »
Ces éléments sont de bon augure pour les marchés européens. Eri Mitsostergiou, Directrice de la recherche européenne chez Savills, se montre confiante et ajoute : « Si les campagnes de vaccination portent leurs fruits, les déplacements professionnels et touristiques se normaliseront. Compte tenu de l’abondance de capitaux qui ciblent l’immobilier, le total des investissements devrait à minima atteindre le niveau de l’an dernier qui, à 258,3 milliards d’euros, est ressorti inférieur d’environ 10 % à la moyenne quinquennale. »
