Le contexte de ces dernières années
Le crédit était jusqu’alors utilisé de manière massive, afin de jouer sur un levier qui avait atteint des niveaux records.
En parallèle, les valorisations globales des biens immobiliers ont atteint des sommets, notamment dans un environnement de taux bas.
Hausse des taux, ralentissement économique, inflation, quelles conséquences ?
La remontée des taux est venue jouer les trouble-fêtes au sein du secteur immobilier. Face à des taux en hausse, les investisseurs n’ont plus eu accès au crédit de manière aussi aisée que précédemment, engendrant une baisse globale du prix des biens immobiliers, accentuée par les craintes de ralentissement de l’économie.
D’un point de vue locatif, dans les faits, les loyers sont censés être indexés sur l’inflation. Deux problématiques se posent aujourd’hui :
- Afin d’éviter toute vacance, ces hausses ne sont pas forcément passées.
- Certains loyers sont indexés sur le chiffre d’affaires du locataire. Le ralentissement économique en cours amène ainsi à une décélération des hausses de loyer.
Pourquoi les foncières cotées sont aujourd’hui plus que jamais à risque ?
Les foncières sont dans l’obligation de revaloriser leur portefeuille immobilier une à deux fois par an. La valorisation des biens immobiliers professionnels se fonde principalement sur le prix des dernières transactions réalisées mais également sur les loyers à venir. Les dernières valorisations ont ainsi été pour la plupart été revues à la baisse.
Les foncières étant fortement endettées, une baisse de la valeur des biens détenus détériore leur ratio d’endettement. Exemple : un bien valait 100 (90 de dette et 10 d’equity). La valorisation passe à 95 (90 de dette qui ne bouge pas et donc 5 d’equity). Le bien a perdu 5% de sa valeur mais l’equity 50%.
Pour maintenir des ratios d’endettement corrects, les foncières doivent vendre certains actifs immobiliers, sur des prix en baisse, accentuant encore le phénomène global qui s’entretient.
Enfin, certains biens immobiliers, achetés sur des valorisations excessives, n’arrivent pas à trouver de locataire. Face à une absence de flux entrant, les foncières sont dans l’obligation de revendre également ces biens, sur des valorisations au rabais.
