Dans ce contexte particulier, Nantes Métropole occupe désormais la 5ème place des marchés régionaux avec 87 400 m² commercialisés, soit un volume en retrait de 30% par rapport à 2019. Ce retrait est néanmoins inférieur à la moyenne des métropoles régionales (-36 %) et seulement de 20 % par rapport à sa moyenne 5 ans.
A l’inverse de la tendance nationale, les transactions dans le neuf n’ont reculé que de 16 %. En revanche, le retrait a été beaucoup plus marqué dans le seconde main. Le ratio neuf/seconde main, quant à lui, reste stable par rapport à l’année dernière. On constate également une bonne dynamique des transactions dont la surface est supérieure à 1 000 m², soit 20 opérations totalisant 43 350 m², avec une transaction sur deux opérée dans le secteur Ouest.
Le centre-ville souffre d’un manque d’offres, ce qui explique en partie le recul de 32% des transactions sur ce secteur, et ce pour la 2ème année consécutive. Le centre-ville ne représente désormais plus que 31% du volume placé contre 45 % il y a encore 2 ans.
« Cette tendance s’explique par la pénurie d’offres notamment dans les quartiers d’affaires Euronantes et Ile de Nantes, tandis que l’agglomération Ouest reste le premier marché de périphérie et ce depuis plusieurs années. Il concentre 43% du volume placé sur la métropole nantaise, un nouveau record ! C’est le seul secteur de périphérie où nous avons pu observer une progression de la demande placée lorsque que les trois autres secteurs sont en retrait de 45 à 60 % », explique Christine Serra, Directrice Régionale Centre-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction à Nantes.
Augmentation des loyers moyens tant en centre-ville qu’en périphérie
En termes de valeurs, elles sont en hausse en centre-ville tant sur le neuf que le seconde main compte tenu de la pénurie d’offres et cette tendance devrait perdurer.
Après un retrait dans le neuf en périphérie en 2019, les loyers ont marqué une hausse en 2020. Le seconde main subit la même augmentation. « En effet les entreprises regardent en priorité des immeubles récents c’est-à-dire moins de 15 ans ou neuf. L’augmentation des loyers peut surprendre en période de crise, force est de constater que les valeurs résistent car seules les mesures d’accompagnement sont actuellement impactées », précise Christine Serra.
Les ventes utilisateurs : une tendance du marché nantais
Les ventes utilisateurs ont représenté plus de 35% du volume placé. Il s’agit ainsi du meilleur score des cinq dernières années. « Ceci s’explique en partie par la faiblesse du coût du crédit, tout en sachant que 75% du nombre de ces ventes s’opèrent sur le segment inférieur à 750 m². Ces éléments sont à prendre en compte dans la réflexion à avoir lors de la définition des tailles de plateaux pour des opérations de vente à la découpe », ajoute Christine Serra. A titre d’exemple, citons la vente de l’immeuble L’Intrépide de 5 882 m² au profit de la société Réalités, l’acquisition par Nantes Métropole des 4 300 m² de bureaux du programme St Augustin ou bien l’achat par le Département de la Loire Atlantique de 3 800 m² de bureaux neufs au sein du programme Well’Com, Concernant les prix de vente, ils sont en hausse tant dans le neuf que dans le seconde main avec des valeurs dans le centre-ville proches des 3 000 € HT/HD/m² (hors parking) et ces valeurs vont certainement augmenter dans les années à venir. Cette forte hausse se fait d’ailleurs déjà ressentir dans le centre-ville, compte tenu de la rareté de l’offre. Les prochains immeubles neufs devraient se commercialiser entre 3 500 € HT/HD/m² et 4 000 € HT/HD/m².
Une progression de l’offre disponible à un an de 24%
L’offre disponible à un an progresse de 24% et a atteint un niveau au-dessus de la moyenne à 5 ans. Cette tendance s’explique principalement par la hausse de 67 % de l’offre neuve disponible, très concentrée sur la périphérie. Cette dernière n’est pas liée à un coup d’arrêt des transactions sur ce segment, puisque le retrait du volume placé n’a été que de 16% dans le neuf. Elle s’explique plus par la livraison sous 12 mois de plusieurs immeubles de grandes surfaces, majoritairement sur l’Agglomération Ouest. « Effectivement, la volonté des professionnels et de la métropole étaient d’accentuer la production d’offres neuves sur l’Ouest afin d’assurer un marché de report pour le centre-ville en situation de sous-offre » précise Christine Serra.
Investissement : Nantes enregistre en 2020 l’un de ses meilleurs résultats
Avec près de 190 millions d’euros investis en bureaux, Nantes enregistre en 2020 l’un de ses meilleurs résultats. La part des VEFA s’élève à 55 % des volumes investis (105 millions d’euros), bien au-delà de la moyenne des régions qui s’élève à 36%. Concernant les VEFA non louées, elles représentent 62 millions d’euros. L’équilibre du marché nantais, malgré un retrait contenu des transactions locatives en 2020, permet également aux différentes typologies d’investisseurs d’étudier les opportunités avec sérénité. Ainsi, en bureaux, les SCPI ont fortement animé le marché nantais avec 53% des volumes investis. Alors qu’elles enregistrent une baisse de leurs collectes de 26% sur les 9 premiers mois de 2020 par rapport au record de 2019, elles affichent cependant des niveaux de distribution surprenants et supérieurs à la plupart des autres placements. Les foncières y sont également présentes avec 19%.
La plus grande transaction en investissement est l’acquisition par BNP Paribas REIM de l’opération AMAZING AMAZONES vendue en VEFA par Altarea Cogedim. Cette opération achetée en blanc propose plus de 15 000 m² de bureaux dans le quartier d’Euronantes. « L’année 2020 marque également une nouvelle compression du taux « prime » qui descend à 4,50%. Le marché a encore du potentiel pour absorber une nouvelle contraction, qui pourrait se concrétiser dès 2021 », conclut Martin Chatillon, Responsable Investissement pour la région Centre/Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction.
