Après un très bon démarrage au 1er trimestre, le marché des bureaux des six principales villes* régionales poursuit sa dynamique, représentant un volume global de 607 200 m² placés au 1er semestre de cette année, soit une hausse de 29% sur un an à la même période. Ce volume est légèrement inférieur au pic historique de 2019 (-8%).
« Ce résultat s’explique notamment par le retour des grandes surfaces (> 5 000 m²), en hausse de 63% sur un an. Les autres créneaux de surface (1 000 – 5 000 m² et 0 – 1 000 m²) sont aussi en progression respective de 15 et 21% », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions. En termes de volumes placés, les six principaux marchés sont tous en hausse. Lille tire son épingle du jeu et reste en tête du classement régional avec 169 000 m² commercialisés (+47%). Lyon se positionne en deuxième place avec 147 000 m² (+12%), suivie de Marseille (86 000 m², soit +6%), Nantes (73 000 m², soit +8%) tandis que Bordeaux et Toulouse se partagent la 5ème position avec 66 000 m² soit une augmentation des volumes placés respectivement de 56% et 82%.
« Le marché a été particulièrement animé par les secteurs public et para public, ainsi que le retour en force du coworking », indique Jean-Laurent de La Prade. Parmi les transactions significatives, citons la prise à bail de 38 470 m² à Lille par la Cité Administrative et la location de 14 300 m² par Exotec, la première licorne industrielle française ou celle du groupe Malakoff Humanis pour 9 000 m². A Lyon, l’Etat (service du Fisc et de l’Insee) a loué 20 000 m², l’OMS – Métropole Lyon a signé un bail pour la location de 11 000 m² et Agicap a loué 5 300 m². A Marseille, le Département de Bouches-du-Rhône a loué 8 500 m². GRDF a pris à bail 6 800 m² à Nantes. Du côté du coworking, Flexo et Newton Offices poursuivent leur développement en louant respectivement 3 900 m² à Bordeaux et 4 300 m² à Toulouse.
Alors qu’on s’attendait en 2020 à une explosion de l’offre, celle-ci ne cesse de diminuer. Ainsi, l’offre disponible à un an affiche une baisse significative de 12% par rapport à la même période en 2021 pourr représenter désormais 1 550 000 m². Ce repli concerne principalement l’offre neuve (-20%, soit 511 000 m²) et dans une moindre mesure l’offre de seconde main (-7% soit 1 038 000 m²) qui représente 67% du marché régional. « L’offre neuve et à venir est largement consommée par les grands comptes qui ont opté pour des immeubles neufs, labélisés, offrant les meilleurs services pour capter et retenir les talents », commente Jean-Laurent de La Prade.
Une hausse des valeurs locatives
Avec un recul de l’offre disponible, les taux de vacance se contractent et sont inférieurs à 6% dans les six métropoles régionales. Ce constat contribue à créer une tension sur les valeurs locatives qui sont en hausse.
Les loyers ‘top’ ont également une tendance haussière, excepté Lyon. Leur valeur varie entre 260 € HT/HC/m²/an à Lille et 360 € HT/HC/m²/an à Bordeaux.
« Nous sommes très confiants pour le second semestre, car la demande exprimée auprès de nos équipes est en forte augmentation de 19% par rapport au S12021 avec 760 000 m² enregistrés. Concernant nos perspectives d’atterrissage, nous pourrions faire mieux que 2019 et dépasser la barre des 1,3 millions de m² », anticipe Jean-Laurent de La Prade.
Investissement en Régions : une progression de 8% par rapport au 1er semestre 2021
Sur les six premiers mois de l’année 2022, le marché national de l’investissement a progressé de 29% par rapport au 1er semestre 2021, pour atteindre un volume de 12,5 milliards d’euros, toute classe d’actifs confondue, dont 4,9 milliards d’euros en Régions (+29% par rapport à 2021).
En termes de bureaux, sur les 6,2 milliards d’euros engagés en France, près des 1,35 milliard d’euros ont été investis en Régions.
Lille, Toulouse, Montpellier et Strasbourg surperforment par rapport à 2021. Deux villes dépassent les 200 millions d’euros, grâce notamment à deux transactions supérieures à 100 millions d’euros, dont celle avec Principal Global Investors et Atream qui ont acquis, auprès de HIG Europe Realty Partners, le campus Urban Garden à Lyon (30 000 m² à Gerland) et celle avec Perial à Marseille dans le cadre de l’acquisition de la tour La Marseillaise pour un montant dépassant les 200 millions d’euros.
Signe extrêmement rassurant, le poids des VEFA se maintient à 30% des volumes investis, même si la part des VEFA vides est en légère diminution.
Les taux de rendement « prime » restent globalement stables dans les marchés régionaux, avec des compressions des taux notamment à Lille (de 15 points de base pour se positionner à 4,00%) et à Bordeaux où le taux est passé de 3,90% fin 2021 à 3,70% au 1er semestre 2022.
« L’augmentation des coûts de financement et de l’OAT auront certainement des conséquences sur les taux immobiliers et sur le montant global des investissements. Pour autant, nous sommes persuadés de l’intérêt pour les investisseurs de se positionner sur le marché des bureaux en régions, compte tenu de la forte dynamique du marché locatif et de l’augmentation programmée des valeurs compte tenu de la raréfaction de l’offre neuve à venir », conclut Jean-Laurent de La Prade.
