À titre d’exemple, un grand nombre de ces mégatendances ne pourraient pas fonctionner sans antennes relais ou sans centres de données.
Immobilier de la nouvelle économie contre immobilier de l’ancienne économie
L’année 2022 a été conditionnée par l’environnement macroéconomique, et l’inflation a été en tête de liste. Dans un contexte marqué par une inflation élevée, l’immobilier est une classe d’actifs intéressante. Premièrement, nous avons pu observer comment les marchés ont mis l’accent sur les flux de trésorerie par rapport à de potentiels bénéfices futurs. Or de nombreuses catégories d’investissements immobiliers sont connues pour leur capacité à générer des flux de trésorerie. Deuxièmement, dans des environnements inflationnistes classiques, les investisseurs devraient cibler davantage les actifs réels, c’est-à-dire des actifs dont la valeur devrait augmenter au moins en ligne avec l’inflation. L’immobilier est connu pour offrir cet avantage dans le temps même si ce n’est pas toujours garanti.
Mais depuis la pandémie de Covid-19, sommes-nous tout autant intéressés par les centres commerciaux et les immeubles de bureaux traditionnels qu’auparavant ?
Selon nous, l’immobilier de la « nouvelle économie » se définit par l’infrastructure physique nécessaire pour que les différentes mégatendances continuent de croître. Deux des principaux éléments clés des infrastructures des mégatendances sont :
- Les antennes relais pour la téléphonie mobile
- Les centres de données
Les antennes relais pour la téléphonie mobile
S’agissant des actifs immobiliers que sont les antennes relais pour la téléphonie mobile en 2022, leurs principales caractéristiques sont une extraordinaire visibilité des flux de trésorerie et également une très faible variation des revenus. Ces entreprises ont tendance à négocier des contrats à très long terme et leur dette jouit généralement de la notation Investment Grade [1].
En 2022, si nous nous projetons au-delà des difficultés de l’environnement macroéconomique, nous pouvons constater que nous en sommes aux premières étapes du déploiement mondial de la 5G. Les activités principales de mise à niveau des réseaux mondiaux ont débuté en 2021. Si nous ne pouvons pas savoir avec certitude la durée du cycle de mise à niveau, on peut l’estimer dans une fourchette de 5 à 7 ans ce qui nous semble être une prévision raisonnable. Ces mises à niveau comportent des aspects liés aux logiciels et au matériel [2].
Le modèle économique des antennes relais pour la téléphonie mobile est assez simple : les entités qui souhaitent utiliser ce matériel (à l’image des entreprises de télécommunication) devront effectuer des paiements réguliers. Considérant que « les données sont le nouveau pétrole », cette situation est similaire à celle des producteurs d’énergie payant les sociétés d’exploitation de gazoducs et oléoducs pour utiliser leurs infrastructures. Il est intéressant de souligner la différence entre les entreprises américaines et les autres dans leur manière de gérer l’inflation :
- Les entreprises américaines ont généralement signé des contrats sur des durées plus longues et avec des clauses de revalorisation annuelles fixes de 3 %. Ces dernières années, ces conditions étaient excellentes. Mais lors d’années où l’inflation est proche ou égale à deux chiffres, la situation est bien entendu moins idéale [3].
- Les entreprises non américaines ont tendance à signer des contrats où les clauses de revalorisation ne sont pas plafonnées et sont indexées sur divers indicateurs de l’inflation des prix à la consommation [4].
Les investisseurs pourraient être curieux de comprendre la différence entre entreprises qui fournissent par exemple des services 5G et des entreprises qui fournissent l’infrastructure qui permet un transfert plus efficace des données. Nous tenons à souligner au sujet des entreprises de télécommunication en particulier que les tarifs qu’elles appliquent aux consommateurs sont très réglementés. En outre, ces entreprises sont contraintes de réaliser des dépenses d’investissement massives pour pouvoir au moins égaler les meilleures capacités de réseau. Les antennes relais pour la téléphonie mobile n’ont peut-être pas la même visibilité, mais nous en revenons à notre phrase initiale à propos de la visibilité des flux de trésorerie et de leur faible variation. N’oubliez pas que ce qui importe c’est que les oléoducs sont nécessaires le produit qui y transite étant secondaire.
Centres de données
Si le lecteur doit retenir une chose sur les centres de données, c’est que la taille importe beaucoup. S’agissant actuellement d’Equinix et de Digital Realty Trust, il faut reconnaître que ce sont des plateformes mondiales inégalées. L’exploitation d’un nouveau centre de données actuellement à petite échelle sera une activité déficitaire. Les centres de données d’Equinix, répartis dans de nombreux pays à l’échelle mondiale, fonctionnent comme l’ossature de l’Internet.
Certains peuvent se poser la question suivante : pourquoi les principales entreprises au monde dont Microsoft, Amazon et Alphabet ne construisent-elles pas leurs propres centres de données ? Pourquoi doivent-elles payer Equinix ou Digital Realty Trust ? Si nous reconnaissons que le pouvoir de négociation des prestataires de centres de données par rapport à ces entreprises n’est pas historiquement élevé, en 2022 il est intéressant de souligner quelques changements :
- Le trafic Internet augmente
- L’offre de semi-conducteurs utilisés dans les centres de données est encore tendue
- Il n’est pas nécessairement simple d’augmenter la capacité de centres de données existants ou de construire de nouveaux centres de données aux bons emplacements, tout au moins à une vitesse suffisante pour répondre à la demande
À l’image des matières premières, si l’offre des centres de données se tend et si la demande est stable voir croissante, alors le prix est censé augmenter. Il est possible que nous assistions à la plus forte croissance du pouvoir de fixation des prix par les fournisseurs de centres de données en 2022 de toute l’histoire récente [5].
Nous tenons également à souligner une pratique intéressante d’Equinix, l’un des principaux acteurs du secteur. Equinix réalise une couverture de près de 2 ans de sa demande d’énergie, ce qui signifie que les clients n’auront pas à payer le coût total des hausses du prix de l’énergie. Au moment où ces prix ont fortement augmenté, il s’agit d’une politique très intéressante à prendre en compte [6].
Conclusion : l’immobilier peut avoir sa place dans une stratégie thématique
Les actions thématiques vont fréquemment de pair avec les actions de croissance, et pour de bonnes raisons. Toutefois, pour les investisseurs thématiques qui préfèrent par exemple comme caractéristique principale la génération de flux de trésorerie, l’immobilier de la nouvelle économie est une solution intéressante. Une société d’investissement immobilier (REIT) qui investit dans les centres de données aura un compte de résultat totalement différent de celui d’une société de Software-as-a-Service (SaaS) spécialisée dans le cloud. Dans l’environnement macroéconomique de 2022, la corrélation entre ces deux métiers est peut-être un peu plus élevée mais, une fois que les fondamentaux des entreprises sous-jacentes reviennent sur le devant de la scène, les deux afficheront des différences significatives en termes de risque et de performance.
