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Les colocations à la chambre : fausse ou bonne idée de l’investissement locatif ?

Acheter un appartement ou une maison avec plusieurs chambres, le diviser et les louer indépendamment paraît à première vue être un bon investissement locatif. Mais est-ce vraiment le cas ? Flatlooker, agence de location et de gestion locative en ligne, a mené une étude [1] dans 13 villes de France.

Un modèle performant dans certaines zones

Connaissant sa cible de locataires, l’investisseur doit s’assurer que sa colocation se trouve dans une zone située à proximité d’infrastructures estudiantines, donc d’universités ou d’écoles. La région parisienne, comme les autres hubs étudiants, est privilégiée à raison par les investisseurs, mais toutes les zones ne sont pas aussi intéressantes : si dans le 92, le 93, et le 94, les durées d’occupation vont être parmi les plus longues (respectivement +16%, 0%, -6% par rapport à la moyenne des colocations louées par Flatlooker), et la durée de recherche de locataire est faible (respectivement -63%, 0%, +9% de moins que la moyenne), ce n’est pas le cas dans toute l’Île-de-France.

A contrario, le 78 connaît des temps d’occupation similaires mais un temps moyen de recherche de locataire plus élevé (+29% de plus qu’en moyenne) donc plus de difficultés à trouver un locataire, et le 91 des temps d’occupation sont plus faibles (-9% par rapport à la moyenne) et doublés d’une mise en location bien plus longue (+289% par rapport à la moyenne).

Hors Ile-de-France, les villes de Lyon, Marseille, Rennes ou encore Metz, connaissent des temps d’occupation encore plus longs qu’en région parisienne (ou équivalent pour Marseille), et le temps moyen de recherche de locataire s’avère faible (+3%, 0%, -49% et -54% respectivement par rapport à la moyenne). Certaines villes de province telles que Toulouse ou Perpignan ont quant à elles des locataires qui resteront longtemps mais où les propriétaires mettront deux fois plus de temps à les que dans les autres villes (respectivement +97% et +71% de plus par rapport à la moyenne).

Enfin, les zones de Lille, Le Havre, Montpellier, Nantes, Amiens, Grenoble et Orléans auront des temps de mise en location courts, mais un taux de rotation de locataires plus élevé car les temps d’occupation seront plus courts en moyenne que dans les autres villes de Province (respectivement -11%, -17%, -20%, -23%, -41%, -53% et -68% par rapport à la moyenne).

« Certaines villes connaissent une explosion de l’offre en colocations, d’où une pression à la baisse sur les loyers durant certaines périodes, malgré le fait qu’il y ait beaucoup d’étudiants dans ces zones. La ville de Cergy est par exemple concernée » - Nicolas Goyet, Président de Flatlooker

Un modèle performant à certains moments de l’année

Les périodes de forte libération de logements et de forte recherche se concentrent essentiellement en décembre pour janvier, et tout l’été de juin à septembre avant la rentrée. Il sera donc deux fois plus difficile de louer une colocation en décembre qu’avant le début du semestre débutant en septembre.

Dans les zones où il est plus difficile de trouver un locataire, il y a fort à parier que le logement ne se loue qu’à la rentrée suivante. Il faut donc bien choisir sa zone, mais aussi son moment pour mettre en location son bien, et si besoin penser à d’autres solutions temporaires ou intermédiaires pour rentabiliser son investissement avant les périodes de rentrée.

Rentabilité espérée VS réalité du marché

En fonction de la zone choisie et du moment de la mise en location de l’investissement locatif, il est très possible de se retrouver face à une vacance locative inattendue. Évidemment, la qualité de l’équipement et de l’agencement de la colocation jouera toujours un rôle important sur la rapidité pour trouver un locataire.

« Quant au prix, même avec de l’expérience, il est toujours plus complexe de savoir comment se positionner en colocations qu’en locations normales, à cause de la diversité des situations - équipements, ameublement, localisation, etc. » - Louise Langer, responsable des locations chez Flatlooker

24 août

Notes

[1] Étude menée sur 1000 chambres louées par Flatlooker depuis 2019

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