En termes géographiques, les secteurs et les stratégies couvrant les actifs réels au Royaume-Uni pourraient surperformer ceux de l’Europe à moyen terme.
La « Real Assets House View », qui synthétise les analyses des équipes de gestion en dette immobilière, d’infrastructures et dette privée, fournit une base sur laquelle Aviva Investors peut prendre des décisions en matière d’allocation multi-actifs.
Selon Aviva Investors, la meilleure performance globale à un horizon de cinq ans pour les investisseurs institutionnels devrait venir des nouvelles infrastructures numériques, comme la fibre optique à haut débit en milieu rural. Cette analyse traduit les résultats de la « Real Assets Study 2020 » d’Aviva Investors, dans laquelle les fonds de pension et les compagnies d’assurance interrogés ont déclaré que la recherche de l’appréciation du capital est de plus en plus considérée comme faisant partie « intégrante » de leurs investissements dans des actifs réels, ou comme un élément « important » de ceux-ci.
Mark Versey, directeur général [1] d’Aviva Investors : « Si la résistance et l’adéquation des flux de trésorerie restent des caractéristiques largement privilégiées des actifs réels, les investisseurs prennent de plus en plus conscience des avantages que ces actifs offrent en matière de diversification des performances, et cela se voit dans la manière dont évoluent les stratégies d’investissement. Cette tendance est bien illustrée par les infrastructures numériques, qui apportent également une importante contribution sur le plan sociétal, par exemple en connectant les communautés et en contribuant au développement des entreprises dans des zones rurales. »
Aviva Investors estime également que l’immobilier à effet de levier avec des baux de long-terme génèrera une valeur relative élevée. En effet, la stabilité des flux de trésorerie du secteur et l’endettement à long terme à des taux compétitifs permettent d’investir dans des actifs de haute qualité, sans augmenter le risque outre mesure. Il en a résulté que ces stratégies de long terme ont bénéficié de revenus et de performances relativement solides au cours des douze derniers mois. En ce qui concerne les secteurs immobiliers, Aviva Investors a identifié le secteur de la logistique comme le plus attractif relativement au risque, sur la base de facteurs à la fois cycliques et structurels.
Chris Urwin, directeur de la recherche sur les actifs réels chez Aviva Investors : « Les actifs immobiliers avec des baux à long terme avec des contreparties disposant d’une très bonne solvabilité se sont montrés résistants au cours des douze derniers mois. Les faibles dépenses d’investissement et la croissance des loyers indexée sur l’inflation rendent les perspectives du secteur attractives. Un nombre grandissant d’investisseurs étant attirés par les biens générant des revenus à long terme, nous identifions une concurrence de plus en plus forte pour les actifs de plus petite taille. Par conséquent, les actifs de plus grande taille pourraient receler de la valeur relative dans de nombreux secteurs. C’est pourquoi, nous pensons que ces actifs de long terme joueront un rôle important dans les portefeuilles immobiliers. La pandémie a aussi attiré l’attention sur la nécessité de disposer de chaînes d’approvisionnement résistantes et sur l’intérêt de détenir des stocks. Nous nous attendons à ce que cela dure et nous soutenons pleinement le secteur de la logistique à moyen et long terme. »
La décarbonation des bâtiments est désormais un élément crucial pour atteindre la neutralité carbone. Le défi pour le secteur immobilier réside dans le fait que ces initiatives portent leurs fruits sur des périodes plus longues que celles des baux habituels, qui ne permettent donc pas d’évaluer si les propriétaires seront rémunérés pour leurs investissements. Selon Aviva Investors, les investisseurs dans des actifs locatifs à long terme sont bien placés pour réduire ce décalage : puisque les locataires occupent les bâtiments sur de longues périodes, les critères de durabilité présentent souvent pour eux davantage d’intérêt, car cela leur permet de réduire leurs factures d’énergie avec le temps.
Aviva Investors estime aussi que les actifs sobres en carbone continueront à générer de la valeur pour les investisseurs dans les infrastructures, secteur qui s’est montré résistant au cours de la pandémie et qui présente de plus en plus d’opportunités. Davantage de valeur devrait apparaître dans des domaines plus spécifiques de ce secteur, les investisseurs spécialisés sur ces segments et technologies étant mieux placés pour en tirer parti.
Mark Versey a ajouté : « Lorsque nous avons publié notre première « Real Assets House View » il y a un an, les perspectives économiques étaient totalement différentes de celles d’aujourd’hui. Alors que nous sommes confrontés à l’évolution des perspectives économiques, nous pensons que les facteurs ESG seront de plus en plus importants pour la performance à long terme. Puisque les entreprises, les secteurs et les pays s’engagent à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 ou avant, il est essentiel d’investir dans la décarbonation de l’environnement bâti. En effet, les cours des marchés immobiliers ne reflètent pas encore suffisamment les différences de performances des bâtiments en matière de durabilité. De plus, à mesure que l’appétit pour les actifs réels croît, de plus en plus de clients souhaitent avoir accès à des secteurs plus complexes ou de niche, ce qui accroît l’importance d’expertises spécialisées, d’une construction de portefeuilles sophistiquée et de stratégies d’investissement basées sur la recherche. »
