La forte hausse des prix de l’immobilier et la baisse des ventes font des espaces commerciaux des cibles de choix pour les hedge funds.
Morrissons est depuis le début des années 2000 la petite bête qui monte dans la grande distribution britannique. Derrière le géant Tesco, le traditionnel Sainsbury’s et l’Américain Asda, Morrissons s’est durablement installé dans la catégorie grand public, c’est-à-dire ni dans le haut de gamme de type Marks and Spencer ou John Lewis, ni dans le hard discount.
Problème : les prix de l’immobilier ont augmenté beaucoup plus vite que le chiffre d’affaires, pourtant robuste. A tel point que la force principale de Morrissons n’est plus son activité ni sa dynamique de vente ... mais la propriété de ses surfaces de ventes, qui atteignent près de 10 milliards de livres, soit quasiment deus fois sa capitalisation boursière. Le différentiel est identique à Sainsbury’s, alors que Tesco a une valorisation quasiment similaire à ses positions immobilières.
Cette situation ne semble pas près de s’inverser. Les consommateurs fuient de plus en plus les grands hypermarchés des périphéries et optent pour des solutions de proximité ou des services de livraison.
Un groupe comme Tesco, leader incontesté depuis vingt ans, est en chute libre depuis le début de la décennie, et a dû sensiblement réduire la voilure à l’étranger pour se reconcentrer sur son marché historique.
Mais les ventes continuent de baisser, et le rythme d’ouverture de nouveaux supermarchés a sérieusement ralenti.
Les hedge funds sont à l’affût pour récupérer des terres que ces groupes marchands ne manqueront pas d’abandonner si les tendances observées depuis quatre ans se confirment.
Certains sont déjà passés à l’offensive. C’est le cas du fonds Elliott Asset Management, qui a pris l’an dernier une participation dans trois des quatre plus grands groupes (Tesco, Sainsbury’s et Morrissons), précisément ceux qui voit leur patrimoine immobilier progresser beaucoup plus vite que leurs ventes.
L’objectif du hedge fund- new yorkais est simple : chercher à séparer les activités traditionnelles de distribution et de service du patrimoine immobilier, qui dépasse désormais 50 milliards de livres, soit un tiers de plus que leur capitalisation globale.
Une fois les actionnaires convaincus, une division en deux de ces groupes de distribution pourra être envisagée, avec ensuite la revente très juteuse des parts immobilières dont la valeur aura été revue à la hausse.
Mais la grande distribution ne l’entend pas de cette oreille : vendre ou introduire en bourse ces actifs immobiliers permettrait de dégager une valeur considérable à court terme, mais impacterait fortement les résultats opérationnels de l’activité de distribution, avec une capacité d’attraction nettement moindre à long terme sur les marchés. En attendant qu’Elliott Assett Management parvienne à convaincre plus d’actionnaires de la pertinence très court-termiste de son projet, les supermarchés essaient donc d’exploiter au mieux les montagnes d’or sur lesquelles leur activité est assise.
L’une des stratégies les plus en vogue consiste simplement à construire des logements (4500 sont prévus à la construction sur trois ans, rien qu’à Londres), et bien entendu d’y installer un supermarché ou au moins une supérette au milieu.
La logique qui prévalait depuis des décennies est en train de s’inverser : plutôt que de construire de grands magasins en périphérie, avec de grands parkings au milieu de grands complexes commerciaux et de loisirs, les groupes de distribution cherchent progressivement à créer des quartiers construits autour d’eux.
Mais ce genre de projets est extrêmement long à mettre en place, et les groupes doivent satisfaire les actionnaires au plus vite, tout particulièrement lorsque des signes de faiblesse apparaissent.
Ce n’est pas un hasard si Morrisons, sous la pression d’Elliott Asset Management, a ainsi décidé de vendre l’équivalent de 800 millions de livres d’actifs immobiliers l’an dernier , après avoir enregistré une baisse importante de ses ventes.
Mais ce creux pourrait n’être que temporaire pour l’ensemble de l’industrie, et la panique pourrait être mauvaise conseillère.
Selon Simon Kinnie, directeur des prévisions immobilières chez Standard Life Investment, "les rendements de la grande distribution ont chuté spectaculairement et les supermarchés ont sous-performé en comparaison de l’immobilier commercial. Toutefois, si on prend une moyenne sur dix ans, on constate que les rendements ont été supérieurs de 3,5 points."
Reste à savoir pendant combien de temps se prolongera la tendance de cette première moitié de décennie, et si les hedge funds n’auront pas déjà réussi à convaincre les investisseurs lorsque le vent tournera de nouveau.
