La publication du dernier baromètre du Crédit Logement CSA a été riche en enseignements. Le principal ? Dans un contexte de demande toujours aussi élevée, le premier trimestre 2021 est marqué par un paradoxe apparent : un recul notable de 1,6% du nombre de prêts accordés sur la période, malgré la poursuite de la baisse des taux d’intérêt et l’allongement des durées d’emprunts.
Des taux toujours plus bas face à un recul des prêts accordés.
Comment expliquer ce phénomène ? Principalement par les mesures prises en décembre 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour restreindre l’endettement et la durée des prêts, atténuées, il est vrai, en décembre dernier. Aujourd’hui, le taux d’effort est limité à 35 % pour une durée de prêt maximale fixée à 25 ans – heureusement un différé d’amortissement est désormais pris en compte dans une limite de 2 ans, pour intégrer des opérations immobilières spécifiques (ventes en l’état futur d’achèvement, contrats de construction de maisons individuelles, etc.).
=> Les primo-accédants sont les premiers impactés.
Chez Monempunt.com, nous mesurons tous les jours les conséquences de ces limitations : impossible (ou presque) d’obtenir un financement pour quiconque dépassant cette barre des 35%. Logiquement, les premiers impactés par cette mesure sont les primo-accédants. On estime ainsi que les profils qui gagnent moins de 4 500 euros ont 25% de chances en moins de se voir proposer un crédit immobilier.
=> Les investisseurs également touchés
Ces conditions compliquent aussi fortement l’obtention de prêts pour une autre catégorie : les investisseurs. En effet, disposer de plusieurs biens augmente le taux d’endettement et donc limite l’accès à l’achat. Là encore, à plus de 35% de taux d’endettement, obtenir un prêt relève du parcours du combattant.
Des taux historiquement bas et… appelés à le rester
On assiste à une baisse spectaculaire des taux moyens des crédits immobiliers – jusqu’à 1,11% en mars, des records ont été battus chez Monemprunt.com, soit le niveau le plus bas depuis fin 2019.
Ces chiffres s’expliquent d’abord par le fait que les banques continuent de se refinancer à des niveaux historiquement bas. Le taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE) servant dans le refinancement des banques à court terme a été maintenu en février dernier à zéro. De même, les taux obligataires sur dix ans restent extrêmement bas : -0,62% à l’heure où sont écrits ces lignes. Difficile d’imaginer contexte plus favorable pour des emprunts à bas prix.
Depuis mars, les établissements se livrent une offensive d’une intensité rare sur le marché de l’immobilier. Les ménages aisés sont visés (revenus nets supérieurs à 4500€ / mois) par les banques avec une volonté de certaines d’entre elles de rattraper leur retard à l’heure de boucler leur premier trimestre 2021. Dernier élément marquant à retenir : la durée moyenne d’emprunt a atteint 236 mois en mars, 231 mois sur le trimestre. La majorité des crédits s’établit désormais entre 20 et 25 ans. Là encore, c’est une conséquence directe du blocage de l’endettement à 35%, qui se cumule à une demande toujours forte dans l’immobilier et une relative stabilité des prix.
=> Des taux records pour Monemprunt.com
Le courtier en ligne a pu observer une hausse de 50% du nombre de recherches de projets immobiliers sur le premier trimestre 2021. La durée moyenne constatée des emprunts est de 20 ans.
Quelques exemples de taux obtenus sur les derniers mois :
- 0,3% sur 10 ans
- 0,75% sur 15 ans
- 0,78% sur 20 ans
- 1,05% sur 25 ans
