L’évolution des loyers, elle-même, constitue une bonne surprise sur le segment du Prime, même si l’on intègre pour la France une indexation désormais négligeable : pour les bureaux, on relèvera une progression des loyers dans les QCA (+ 5.7% à périmètre constant pour la Société Foncière Lyonnaise). Sur le segment commercial, l’évolution des loyers à la relocation (ainsi, sur les grands centres commerciaux, avec plus de six millions de visiteurs par an, Unibail-Rodamco a enregistré une progression de 19.5% des loyers de relocation) illustre le Pricing power des meilleurs centres commerciaux, les seuls à même de gérer activement la rotation de leurs locataires. Enfin, l’évolution des valeurs locatives au Royaume-Uni (les loyers dans la City devraient progresser de 15.2% en 2015 selon CBRE) qui bénéficie d’un différentiel de croissance élevé par rapport à l’Europe continentale (huit périodes consécutives de croissance trimestrielle supérieure à 0.5% depuis 2012) illustre le potentiel de progression dans les bureaux si le scénario consensuel d’une généralisation de la reprise se réalise dans les trimestres à venir.
En termes de financement, les foncières abaissent le coût moyen de leur dette d’environ 10% à un peu moins de 3% (et 2.1% pour Mercialys, la foncière française la moins disante à cet égard même si l’on trouve des conditions encore plus favorables outre-Rhin où Deutsche Wohnen a ainsi abaissé son coût moyen à 1.85% pour une duration voisine de dix ans) tout en allongeant la maturité de celle-ci.
Enfin, comme attendu, les valeurs d’actifs progressent d’environ 2% sous l’effet des conditions exceptionnelles qui prévalent sur le marché de l’investissement, le caractère Prime ou non prime des actifs sous revue étant à cet égard très discriminant (la Société Foncière Lyonnaise voit son actif net réévalué triple net par action progresser de 7.1% sur le semestre alors que celui de la Société de la Tour Eiffel recule de 3.4%).
Pour autant, la messe n’est pas dite : les résultats 2015 seront selon nous marqués par une nouvelle compression plus accentuée des taux de capitalisation favorable aux valorisations (on a vu Deutsche Euroshop dont le conservatisme est légendaire annoncer la nomination prochaine d’un nouvel expert pour ses valorisations et renoncer à la loi d’airain d’un taux de rendement minimal de 5.5% pour ses investissements futurs) alors même que l’écart entre les coûts de financement et le rendement des actifs est toujours attractif. Surtout, l’exemple anglais aidera les marchés à faire preuve de patience quant à la reprise des loyers dont on a vu qu’ils pouvaient se redresser violemment dans un environnement porteur.