De nouvelles baisses de taux
Quelques banques suivent le mouvement amorcé début octobre et baissent à leur tour leurs grilles de taux. Ainsi une banque régionale propose -0,05 point sur les prêts de 20 à 25 ans pour les revenus annuels en-dessous de 30 000 euros. Pour les revenus annuels au-delà, la baisse est de 0,05 point pour les durées de 15 ans et de 0,1 point sur les prêts de 20 et 25 ans.
"A l’approche de la fin d’année, les taux poursuivent leurs baisses. Les taux ordinaires connaissent une légère remontée sur les durées de 25 ans, mais dans l’ensemble, ils restent attractifs" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.
Les 3 principales solutions pour maîtriser son taux d’endettement
"Les taux restent attractifs, oui, mais la règle des 33 % est maintenant fidèlement et largement suivie par les banques. Dans ce contexte de financement un peu compliqué, il est important de bien optimiser sa demande de prêt" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.
Face à ce durcissement des conditions d’octroi, Pretto met en place différents types d’optimisations des montages, dont les trois ci-dessous :
Le prêt à palier
Ce type de prêt, où les mensualités sont progressives, est désormais plus souvent considéré par certains établissements bancaires. Ils se fondent sur les prédictions de salaires de certaines professions ayant des schémas d’évolution quasi-certains (par exemple, les internes en médecine) en proposant des mensualités faibles en début de crédit. Puis elles évolueront à la hausse lorsque l’emprunteur accédera à sa nouvelle rémunération.
Exemple de M. X, en 2ème année d’internat en médecine, qui perçoit un salaire de 29 000 € bruts annuel et dispose d’un apport de 50 000 €.
Sur ce revenu, sa capacité d’endettement lui permettrait d’acquérir un bien d’une valeur de 168 000 € (prêt à 25 ans, mensualité de 570 €). Toutefois, sachant qu’il aura au bout de 3 ans un salaire brut annuel de 53 000 € (salaire brut du praticien hospitalier en échelon 1), un montage incluant un palier de 3 ans (soit la durée restante de son internat) avec une mensualité de 570 €, puis une remontée à 1 020 € par mois, lui permettra d’acquérir un bien d’une valeur de 270 000 € sans dépasser les 33 % d’endettement et sur la même durée.
"Certaines banques ont des profils chouchous, comme les étudiants en médecine ou les avocats. Impossible pour elles de faire l’impasse dessus. C’est pourquoi elles mettent de plus en plus en place les prêts à palier, pour les garder chez elles et éviter de perdre des profils de qualité" explique Pierre Chapon, président de Pretto.
La modulation des prêts en cours
Avoir un prêt immobilier en cours a souvent un impact majeur pour le taux d’endettement évalué avant un nouveau prêt.
Toutefois la plupart des offres de prêt immobilier proposent la possibilité de réduire les mensualités en allongeant la durée du financement : cette option peut être une solution efficace pour réduire son taux d’endettement avant le nouveau financement.
Beaucoup de banques proposent ainsi une modulation permettant de rallonger jusqu’à 2 ans un prêt souscrit depuis au moins 12 mois.
Exemple d’un couple d’emprunteurs, percevant 90 000 € de salaire annuel brut et ayant un prêt en cours d’une durée restante de 10 ans (pour une résidence principale acquise à 335 000 € et avec un capital restant dû de 200 000 €). Leur mensualité est aujourd’hui de 1 450 € par mois, ce qui porte leur taux d’endettement actuel à 24,9 %. En l’état, leur capacité d’endettement leur permettrait d’acquérir un bien locatif d’un montant de 140 000 € (apport de 15 000€, loyer perçu de 600€, endettement total de 33 %). En activant la modularité de leur prêt actuel (allongement de 2 ans), leur endettement actuel passerait à 21.1% (mensualité de 1 250€), ce qui leur permettrait alors d’acquérir un nouveau bien pour un montant de 200 000 € (apport de 15 000€, loyer perçu de 800 €, endettement total de 33 %). Et donc un gain de 60 000 € de capacité supplémentaire.
Le lissage des prêts en cours
Une autre option lorsque l’on possède déjà un ou plusieurs crédits (immobilier, mais aussi à la consommation ou étudiant) est le lissage : le prêt lissé permet de payer de faibles mensualités sur les premières années durant lesquelles les crédit actuels sont en cours, pour ensuite augmenter ces mensualités une fois ces prêts terminés.
Dans ce cas de figure, l’emprunteur peut également solder un ou plusieurs de ses crédits en cours afin de réduire son taux d’endettement avant opération (remboursement anticipé), à condition de disposer de l’épargne nécessaire.
Exemple du couple précédent : s’ils décident de lisser leur nouveau prêt sur le crédit existant (rallongé de 2 ans), leur capacité d’emprunt pour le bien locatif passe à 380 000 € (apport de 15 000 €, loyer de 1 500 €, pour un endettement total de 33 %) : les mensualités du nouveau prêt seront de 1 050 € pendant les 12 premières années, puis passeront à 2300 € après la fin de leur crédit actuel, afin que leurs charges restent constantes. Ils ont gagné 240 000 € de capacité d’emprunt par rapport à leur situation initiale non optimisée.
L’expertise et le conseil peuvent s’avérer précieux pour choisir entre des options de lissage ou de remboursement anticipé et optimiser l’utilisation de l’épargne entre remboursement des crédits en cours, et apport prévu pour le nouvel achat immobilier.
"En tant qu’intermédiaire du crédit, c’est notre rôle de proposer ces optimisations aux banques. Il y a un vrai besoin d’être plus fin dans l’analyse du taux d’endettement. Aussi bien pour les ménages modestes, mais aussi les hauts revenus, en particulier pour les projets locatifs particulièrement impactés par les nouvelles règles. Dans cette optique, nous investissons continuellement dans la modélisation de ces optimisations, ce qui permet à notre outil de simulation d’être toujours plus performant dans l’analyse des profils et des montages" déclare Pierre Chapon, président de Pretto.
