Cette dynamique n’a toutefois pas été suffisante pour compenser le retard pris jusqu’à la mi 2021. En année pleine, la consommation de bureaux reste en effet, en retrait de 11% par rapport à la moyenne sur 5 ans. La relance observée au second semestre s’explique par la concrétisation de nombreuses transactions misent en suspens depuis l’éclatement de la crise sanitaire.
Savills, s’attend d’ailleurs à ce que la demande globale de bureaux en Europe diminue légèrement au cours des cinq prochaines années. Notons, que c’est surtout la nature de la demande qui est en train d’évoluer. En effet, de plus en plus d’entreprises cherchent à se défaire des anciens bâtiments au profit de ceux répondant à leurs objectifs ESG et à des stratégies de travail plus flexibles.
James Burke, Directeur, Savills Regional Investment Advisory EMEA, déclare : « Devant le nombre croissant d’investisseurs et d’utilisateurs devant répondre à des objectifs ESG stricts, nous constatons de plus en plus un écart de prix croissant entre les nouveaux bureaux situés dans les centres urbains et ceux, plus obsolètes, localisés dans des lieux moins accessibles. Cela ouvre de réelles opportunités aux investisseurs Value Add - souvent des sociétés de capital-investissement- dont l’objectif est d’améliorer les performances ESG du parc ancien ». James Burke note par ailleurs : « L’écart de rendement moyen entre les bureaux certifiés BREEAM et le reste des actifs de bureaux s’est accru de 44 points de base au cours des 12 derniers mois, le risque d’obsolescence devenant plus évident. »
Le parc de bureaux nouvellement développé est en effet beaucoup plus rationnel et efficace que les immeubles plus anciens et autorise donc une plus forte densité d’occupation. Des fenêtres toute hauteur ou la réduction du nombre de piliers structurels, permettent par exemple d’obtenir des surfaces plus souples en matière d’aménagement. La réduction de l’empreinte carbone et de la facture énergétique qu’autorisent ces nouveaux immeubles sont aussi des facteurs d’attractivité à l’heure de l’augmentation des coûts de l’énergie et des obligations légales des entreprises. Savills constate ainsi qu’un certain nombre d’utilisateurs sont prêts à payer des loyers plus élevés pour de telles surfaces.
Par ailleurs, de plus en plus d’entreprises utilisent l’immobilier comme vecteur de nouvelles méthodes de travail plus flexibles, fondées sur le flex office (bureau partagé). Près de 60 % des utilisateurs espagnols envisagent de porter la part du flex à 40% du nombre de postes de travail. Cela autorise évidemment ces utilisateurs à réduire le nombre total de postes de travail et donc de surface qu’ils occupent. Dans le même temps, cette flexibilité au travers de la mise en place de postes partagés, est un facteur de confort pour les salariés en présentiel : elle leur permet en effet de bénéficier d’une surface de travail « individuelle » plus importante.
Il y a donc une tendance potentiellement contradictoire entre la réduction de la surface globale occupée par l’entreprise et la hausse de la surface « individuelle » par salarié. Mike Barnes, directeur associé de Savills European Research, commente : "Dans l’ensemble, nous prévoyons que dans le solde global, l’effet de la hausse de l’espace de travail par salarié ne compensera pas celui de la réduction du nombre de postes de travail au cours des cinq prochaines années. En conséquence, nous nous attendons à une baisse moyenne de l’ordre de 10 % de la demande de bureaux en Europe d’ici 2026. L’ampleur de cette évolution ne sera pas la même partout. Les villes allemandes et nordiques apparaissent par exemple parmi les plus résilientes pour des raisons tant économiques et sociales, que de réglementation du travail."
