Dans quelle mesure l’immobilier locatif est-il réellement rentable ? Quelles sont les villes françaises les plus lucratives ? Pour apporter une réponse pertinente à ces questions cruciales pour les investisseurs, il convient d’aborder le problème dans sa globalité. Et dans sa complexité. Trop souvent, les candidats à un placement locatif se cantonnent à mesurer la rentabilité brute, calculée en divisant le loyer annuel par la valeur vénale.
« Echafauder un projet sur la base de ce seul indicateur revient à regarder les perspectives de retour sur investissement par le petit bout de la lorgnette. C’est oublier un peu vite qu’un bien loué est source de charges (frais de copropriété restant à la charge du propriétaire, entretien, assurances…) et engendre une fiscalité, qui dépend du niveau d’imposition et du régime choisi », déclare Bruno Kus, rédacteur en chef de Mieux Vivre Votre Argent.
Afin de faire la lumière sur ces contraintes et aboutir à une rentabilité nette la plus proche possible de la réalité, le magazine Mieux Vivre Votre Argent, et ses partenaires, l’UNPI, Meilleurs Agents et Vousfinancer, ont élaboré un baromètre de la rentabilité locative. Décliné sur vingt grandes villes incontournables, cet outil est destiné à être actualisé chaque trimestre.
Sans surprise, la ville de Saint-Etienne est la plus rentable du baromètre. Mais cette attractivité doit être relativisée. Car les risques de carence ou de vacance locative sont conséquents. Idem pour les impayés, plus probables que dans d’autres communes.
Mis à part ce cas particulier, l’analyse des rentabilités nettes au sein des grandes villes révèle des écarts du simple au double. Dans la fourchette haute, Nancy délivre 2,70%. Dans la fourchette basse, Nantes affiche une rentabilité nette de 1,46%, en-dessous de Paris et de Lyon en raison d’une fiscalité locale plus lourde.
Chaque rendez-vous donnera également lieu à un focus sur une grande ville française, ainsi qu’à une analyse sur le marché du crédit. Pour cette première édition, une attention spécifique a été portée au marché bordelais, où la rentabilité nette ressort à 1,38%.
Tableau des 20 villes
- Prix et loyers : Meilleursagents au 1er décembre 2020 - Taxe foncière : UNPI
* Rentabilité nette de frais et charges (estimés à 10%), en tenant compte de la taxe foncière (non comprise dans les 10% précités)
** Idem à la rentabilité nette ci-dessus avec en outre une prise en compte de la fiscalité (micro foncier avec abattement forfaitaire de 30%, Taux marginal de 30% + PS à 17,2%, CSG déductible intégrée)
