Profiter de la réduction d’impôt Pinel pendant 9 ans puis, à l’issue de cet avantage, basculer vers le dispositif LMNP : c’est la solution proposée par CapCime, spécialiste d’opérations de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Cet opérateur offre aux investisseurs des solutions « clés en mains » en se chargeant du projet global (acquisition, montage financier et juridique, supervision des travaux, jusqu’à une éventuelle revente) et de la gestion locative.
Étape 1 : 2022 à 2031, un Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier sur 9 ans
Le 1er juin 2022 un investisseur achète à Capcime un T2 en duplex d’une surface pondérée de 59 m² rue des Chartreux à Lyon (1er). Le montant total de l’investissement est de 404 613 € répartis entre
- 330 000 € d’acquisition immobilière ;
- 24 613 € de frais d’achat (droits d’enregistrement, émoluments du notaire…) ;
- 50 000 € de travaux éligibles au déficit foncier
Le loyer annuel du bien (location nue) est estimé (à partir du 1er aout 2022) à 785 €/mois (revalorisation annuelle 1,5 %mois). L’opération est financée par un prêt immobilier d’un montant de 380 000 € avec un TEG de 1,30 % ; soit une mensualité de 1798,93 €. L’acquéreur a une TMI de 30 %.
Il bénéficie de deux avantages
- le premier, au titre de la réduction d’impôt Pinel ; taux de 18 % dans la limite de 300 000 € d’investissement, avantage fiscal réparti sur 9 ans ;
- le second, en se créant un déficit foncier imputable sur les loyers et sur le revenu global à hauteur de 10 700€ l’année de réalisation des travaux ; le solde étant reportable sur les loyers des 10 années suivante.
Deuxième étape : L’arbitrage
Passées les neuf années d’avantage Pinel, en 2031, va se poser la question de l’arbitrage : vendre le logement ou continuer à le louer nu ? S’il opte pour cette dernière solution, l’investisseur ne bénéficiera plus d’aucune réduction d’impôt. Ses revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; c’est-à-dire taxés à son taux marginal d’imposition (30 %), majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Soit une fiscalité de 47,2 %.
Une solution existe pour continuer à louer le bien en neutralisant durablement la fiscalité sur les loyers : la location meublée (LMNP). Au régime « micro », il faut préférer le « réel » qui permet d’imputer sur les recettes locatives la quasi-totalité des charges et d’amortir le logement et le mobilier. Attention, ce changement de régime n’est possible qu’une fois que le locataire en place a donné congé.
Étape 3 : 2031/2051, une location meublée
En 2031, la valeur théorique du T2 est estimée 434 488 € et les loyers annuels à 10 764 €. Le montant à amortir (logement hors terrain et 6000 € de mobilier) s’élève à 375 315 €. L’amortissement permet, à lui seul, de neutraliser la fiscalité sur les loyers sur la période considérée.
L’investisseur conserve ainsi un bien locatif dans son patrimoine. Il pourra le transmettre à ses héritiers et percevoir un complément de revenu non fiscalisé une fois remboursé l’éventuel emprunt immobilier souscrit pour financer cette opération immobilière.
