Alors que les acheteurs immobiliers ont perdu près de 20 % de capacité d’emprunt depuis 2021 sous l’effet de la hausse des taux de crédit, acheter un bien avec des travaux de rénovation énergétique à prévoir peut-être un bon calcul. En effet, ces biens sont actuellement décotés sur le marché et leur acquisition donne droit, pour les primo-accédants, à un prêt à taux zéro, dans certaines zones même dans l’ancien, jusqu’à 40 % du montant du bien. Les investisseurs, eux, peuvent bénéficier du dispositif Denormandie, ou une fois les travaux réalisés, du déficit foncier dont le montant vient d’être doublé ! Des dispositifs incitatifs auxquels s’ajoutent en outre les aides à la rénovation… Conscient de la difficulté à comprendre les aides qu’il est possible d’obtenir, le réseau l’Adresse a mis en place des partenariats et un parcours clients dédié pour accompagner ses clients dans leur projet d’achat dans l’ancien à rénover.
Une décote de prix jusqu’à 20 % pour les biens F ou G
Dans le cadre d’un sondage interne réalisé début janvier auprès des agences du réseau l’Adresse, un quart des agences du réseau ont constaté une hausse des mises en vente des biens F ou G. Selon les agences et les régions, la part des biens F ou G actuellement en vente va de 15 à 60 % du total des biens. Beaucoup de professionnels reconnaissent qu’un mauvais DPE peut être un frein à la vente et que les marges de négociations sont actuellement supérieures à celles des autres biens. « Si l’on constate actuellement des marges de négociation entre 5 et 10 % en moyenne, les baisses de prix peuvent atteindre jusqu’à 20 % sur les biens avec un DPE F ou G, les acheteurs mettant en avant pour négocier le prix, la hausse du coût des matériaux et les délais pour réaliser les travaux » explique Brice Cardi, président de l’Adresse.
Dans le contexte actuel où la baisse de la capacité d’emprunt atteint près de 20 % par rapport à 2021, avec des taux passés de 1 à 3 % en seulement 2 ans, pouvoir acheter un bien décoté peut permettre limiter l’impact de cette baisse de capacité d’emprunt ou de limiter la perte de surface. En effet, un couple avec 4 200 € de revenus, pouvait emprunter 300 000 € à 1 % sur 20 ans en 2021, contre 248 000 € à 3 % en 2023, soit 50 000 € de moins…
Le retour du PTZ dans l’ancien : un véritable coup de pouce pour les primo-accédants
Ces dernières années, le prêt à taux zéro dans l’ancien a été quelque peu délaissé car pour pouvoir en bénéficier il fallait acheter un bien en zone non tendue et réaliser des travaux pour un montant de 25 % du montant de l’acquisition, à un moment où la préoccupation énergétique n’était pas aussi forte mais surtout où les taux de crédit étaient à 1 %. « Désormais, avec des taux qui devraient atteindre 4 % cet été et la nécessité de réaliser travaux de rénovation, notamment énergétiques, dans les biens les moins bien notés, ce dispositif pourrait retrouver un vrai attrait. Le PTZ dans l’ancien permet aux primo-accédants qui achètent dans l’ancien, en zone B2 ou C, de financer jusqu’à 40 % du montant de l’opération à 0 %, avec un différé de remboursement 5 à 15 ans, ce qui est loin d’être négligeable et permet de faire baisse le coût du financement » analyse Brice Cardi.
Exemple : un couple avec deux enfants achète en 2023 à Rochefort, ville située en zone B2, une maison de 200 000 € pour laquelle 50 000 € de travaux d’amélioration et de rénovation énergétique vont être réalisés, soit une opération totale de 250 000 €. Leur revenu fiscal de référence est de 40 000 €. Ce couple peut obtenir un PTZ d’un montant de 88 000 € qu’il remboursera après 5 ans de différé (0 €/mois) à raison de 489 €/mois pendant 15 ans.
Les investisseurs, eux aussi, peuvent avoir intérêt à acheter une passoire thermique !
Outre l’avantage de pouvoir acheter un bien également décoté et de bénéficier d’aides pour le rénover, les investisseurs peuvent avoir des avantages fiscaux non négligeables en achetant un bien dans l’ancien à rénover.
- Le dispositif Denormandie est éligible pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des 222 villes du dispositif « Cœur de ville ». Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels). Cela donne droit à un avantage fiscal jusqu’à 21 % du prix du bien incluant les travaux pour une durée de location de 12 ans.
Exemple : un couple achète un bien d’un montant de 160 000 € auquel s’ajoutent des dépenses de rénovation d’un montant de 40 000 € avec une location sur une période de 12 ans. L’avantage fiscal sera de 42 000 € (21 % de 200 000) soit 3 500 € de réduction d’impôt sur le revenu par an.
- Le déficit foncier permet aux bailleurs de déduire la part de « déficit foncier » issue de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration relatifs à une location vide du revenu global imposable. Limité jusque-là à 10 700 euros par an, son plafond vient d’être doublé : 21 400 euros pour les années 2023-2025 à condition que les travaux énergétiques permettent au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. « Pour un investisseur, acheter une passoire pour la rénover peut-être un bon calcul : le déficit foncier généré peut neutraliser les revenus fonciers déjà existants et l’excédent éventuel peut être reporté sur le revenu global de l’année suivante pendant six ans. En outre, réaliser des travaux de rénovation énergétique sur un bien permet sa mise sur le marché de la location de façon pérenne, avec une perspective de plus-value ‘verte’ si le DPE atteint ensuite les meilleurs niveaux » analyse Brice Cardi.
Des aides pour rénover les passoires énergétiques : l’Adresse aux cotés de tous ceux qui ont un projet immobilier dans l’ancien.
Pour ceux qui achètent un bien à rénover, qu’ils soient primo-accédants, secundo ou investisseurs, des aides ou dispositifs de financement existent : MaPrimeRénov, CEE, l’Eco PTZ… mais il n’est pas toujours simple de savoir celles auxquelles on a le droit et leurs montants. « Nous avons bien conscience de la difficulté pour les acheteurs d’un bien avec travaux de connaitre l’ensemble des aides auxquelles ils ont le droit et de l’inquiétude que cela peut générer au moment d’acheter un bien avec de gros travaux. Chez l’Adresse, nous sommes proactifs dans l’accompagnement à la rénovation énergétique. Nous avons ainsi mis en place des partenariats nous permettant d’offrir à nos clients l’accompagnement et le conseil pour le chiffrage des travaux, leur réalisation par des entrepreneurs certifiés RGE et l’obtention des aides à la rénovation énergétique » conclut Brice Cardi.
