Qu’il s’agisse d’acheter une résidence secondaire, d’un investissement immobilier à l’étranger, d’acheter des parts d’une société, de financer les études des enfants, de racheter une soulte ou de payer une dette, le prêt hypothécaire est une solution efficace et pertinente pour les personnes propriétaires d’un bien. Quand les banques ne sont pas toujours prêtes à accompagner de nouveaux projets, mobiliser ses actifs immobiliers pour obtenir des liquidités s’avère être une bonne alternative. PraxiFinance, dont c’est le métier depuis 30 ans, revient sur l’intérêt de recourir au prêt hypothécaire.
Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ?
« Le crédit hypothécaire est un crédit sur mesure qui permet à une personne d’obtenir de la trésorerie en s’appuyant sur son patrimoine. Les actifs immobiliers constituent un levier de développement. », explique Éric Cazaux-Devy. « Les banques traditionnelles ont des critères très stricts quant à l’âge ou l’activité professionnelle de l’emprunteur et refusent d’accompagner certains projets de leurs clients alors même qu’ils possèdent un important patrimoine immobilier et affichent de beaux revenus. »
A qui s’adresse le prêt hypothécaire ?
La condition sine qua none pour l’emprunteur est de disposer d’un patrimoine immobilier d’au moins 400 000€ : il faut être propriétaire (personne physique ou SCI) du ou des bien(s) apporté(s) en garantie pour le prêt. Il doit également être majeur, résident fiscal en France, et avoir des revenus suffisants pour honorer les échéances de prêt. Pour le reste, il n’y a pas de limite d’âge ni de prise en compte de l’état de santé (assurance emprunteur facultative). « Un moyen pour les seniors ou personnes ayant été malades d’accéder aussi au crédit. », précise Éric Cazaux-Devy. Le(s) bien(s) servant de garantie doit être un local à usage d’habitation situé en France métropolitaine appartenant à l’emprunteur, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien loué. La valeur du bien proposé en garantie est définie par des experts. « Chez PraxiFinance, nous intervenons pour un emprunt minimum de 100 000€ de trésorerie, que ce soit pour mener un projet professionnel ou personnel, et de 500 000€ pour un projet immobilier. », ajoute Éric Cazaux-Devy.
Quels avantages et inconvénients ?
Tout d’abord, comme pour tout crédit, l’emprunteur s’engage à respecter l’échéancier fourni par la banque et le montant emprunté dépend certes du ou des bien(s) apporté(s) en garantie mais aussi des revenus de l’emprunteur et de son niveau d’endettement. La personne souscrivant le prêt doit aussi entretenir le(s) bien(s) apporté(s) en garantie et ne pas en changer l’affectation. Parmi les inconvénients, un prêt hypothécaire coûte un peu plus cher qu’un prêt classique mais l’emprunteur, quel que soit son âge, n’est pas tenu de souscrire une assurance emprunteur, d’ouvrir un compte bancaire, ni de transférer son épargne. En cela le prêt hypothécaire est plus souple. « Parce que les projets et profils emprunteurs sont différents, nous proposons deux options de remboursement de ce prêt : un crédit amortissable classique sur 20 ans maximum, avec remboursement mensuel (part du capital et intérêt) comme un crédit classique, ou un crédit terme fixe (in fine) sur 10 ans maximum qui consiste en un paiement mensuel des intérêts et un remboursement du capital en un seul versement, généralement à la date de fin du prêt ou par anticipation. Chaque client peut ainsi trouver prêt à son projet. », décrit Éric Cazaux-Devy.
Pour tout type de projets : acheter un appartement, une villa à l’étranger, financer les études…
- Yvonne, 72 ans, et Jacques, 75 ans, couple de retraités à Nice disposant de 70 000€ de revenus par an, ont besoin d’un relais sec de 900 000€ afin d’acheter un appartement pour leurs vieux jours en attendant de vendre la villa où ils vivent. Ils souscrivent pour cela un prêt hypothécaire in fine sur 10 ans maximum, ce qui leur permet de jouir des deux biens, de ne payer que les intérêts au début et de pouvoir rembourser en une fois le capital emprunté quand la villa sera vendue. Pour une transition en douceur.
- Henriette, 69 ans, conseillère en communication à Paris avec 430 000€ de revenus annuels, voudrait emprunter 1,8 million d’euros pour acheter une villa dans les Baléares : elle souscrit un prêt amortissable sur 20 ans.
- Catherine, 55 ans, et Jean, 54 ans, en couple, salariés cadres dans le privé à Courbevoie, dans les Hauts-de-Seine, avec des revenus de 120 000€ par an, voudraient emprunter 150 000€ afin de financer les études des enfants au Royaume-Uni. Ils souscrivent un prêt amortissable sur 10 ans en mettant leurs biens en garantie.
Question Next-Finance : Est ce que les biens doivent être libres de toute garantie style « crédit logement » ?
La réponse de PraxiFinance :
Tout d’abord, une précision s’impose sur le cautionnement comme garantie :
Les garanties de type « crédit logement » (ou SACCEF pour citer un concurrent) sont des cautions. C’est-à-dire qu’elles remboursent la banque en lieu et place de l’emprunteur si ce dernier venait à faillir dans ses obligations. Une caution n’est pas rattachée à un bien immobilier précis (une société d’assurance comme "Crédit logement" se porte caution pour Mme X auprès de la banque Y), contrairement à une hypothèque qui est une sûreté réelle et est inscrite par un notaire sur les documents de propriété du bien immobilier. La caution porte sur l’emprunteur et non sur le bien acquis grâce aux fonds empruntés, il n’existe donc pas de caution portant sur un bien immobilier précis.Les banques pratiquant le crédit hypothécaire en France souhaitent une hypothèque de premier rang, c’est-à-dire qu’elles souhaitent être le premier créancier sur le bien immobilier apporté en garantie en cas de défaut de la part de l’emprunteur. Deux cas de figure se présentent :
1. Le crédit immobilier (cautionné par « Crédit logement par exemple ») ayant servi à l’acquisition du bien doit être remboursé pour que le bien soit éligible à un crédit hypothécaire.
2. Dans le cas où il resterait un reliquat de crédit immobilier, nous proposons à nos clients de reprendre ce capital restant dû en l’intégrant dans le montant emprunté avec le crédit hypothécaire. Ainsi, le crédit immobilier initial (cautionné par "crédit logement" ou autre) serait remboursé par le nouveau crédit hypothécaire, mettant fin de fait au contrat de cautionnement. Dans les deux cas, je vous confirme que le crédit immobilier ayant servi à l’acquisition du bien que l’on souhaite hypothéquer doit être remboursé (ce qui libère l’emprunteur de son contrat de cautionnement).
