La France compte une variété de dispositifs fiscaux permettant de réaliser des investissements locatifs. Déficit Foncier, Pinel, Monument Historique, etc., une variété qui permet à tous les particuliers d’y trouver leur compte en fonction de leur situation patrimoniale et fiscale. Avec la baisse des taux d’assurance-vie en fonds euros et le faible rendement des livrets, l’année 2021 s’annonce riche en investissements locatifs à la suite d’une année 2020 qui a vu l’épargne des ménages décoller.
Faire correspondre le dispositif fiscal à sa tranche marginale d’imposition
A l’heure de décider son investissement locatif, le particulier peut se sentir perdu. Quel bien dans quelle ville avec quel dispositif ? Un savant mélange qui peut paraître difficile à trouver tant la gamme des différents dispositifs fiscaux tient davantage du tableau périodique. Ce choix doit être le fruit d’une méthode comme l’indique André Dubovik, conseiller en patrimoine chez Quintésens : “L’investissement locatif consiste à faire correspondre votre situation patrimoniale et fiscale au bon dispositif. En fonction de votre tranche marginale d’imposition, vous pourrez prétendre à différentes opportunités”. Déficit foncier pour les plus grosses impositions (autour de 10 000€ et plus par an), Pinel pour les intermédiaires (à partir de 4000€ / an), LMNP option Censi Bouvard pour les plus faibles (à partir de 1000€ / an),... Après avoir validé son dispositif fiscal, le particulier pourra alors se pencher sur l’emplacement du bien à acquérir.
Où investir ? Dans une région, une ville et un quartier dynamique
A l’inverse de la résidence principale, l’investissement locatif ne doit pas laisser place à l’affect. Il faut viser juste. “Je suis mal à l’aise avec les différents palmarès des villes où investir. Le bon emplacement s’arbitre selon la région, la ville et le quartier. Il faut viser le dynamisme pour réduire au maximum le risque de vacances locatives.”, ajoute André Dubovik. Les métropoles sont évidemment des choix judicieux de par leur attractivité. Cependant, selon le budget à disposition, il faut parfois viser des communes en première, deuxième ou troisième couronne des villes centres. Elles bénéficient d’une qualité de vie équivalente voire supérieure avec des infrastructures de transport permettant de joindre le centre rapidement.
"L’investissement locatif est une réflexion complexe. En fonction de vos objectifs, qu’il s’agisse de viser une grande plus-value ou une mensualité locative importante, le particulier sera amené à s’orienter vers différents types de biens situés à divers emplacements dans la ville. Le choix est riche mais il ne faut pas perdre de vue la rentabilité en fonction du dispositif fiscal choisi.”, conclut André Dubovik. Les biens situés au cœur des villes centre des métropoles sont idéaux pour espérer une plus-value à la revente. Toutefois, pour espérer une bonne rentabilité locative, il est préférable de s’excentrer et de viser les communes en bordure.
