Real I.S. AG a fait l’acquisition d’une plateforme logistique à Mer, près d’Orléans, pour le compte de son fonds spécialisé en investissement immobilier alternatif BGV VIII EUROPA et de REALISINVEST EUROPA, fonds commun de placement immobilier pour investisseurs particuliers. Le portefeuille est composé de trois bâtiments à vocation logistique, d’une surface locative totale d’environ 123 000 m2, dont 118 000 d’espaces de stockage. Les bâtiments, entièrement loués à trois locataires dotés d’excellentes notations financières, se trouvent en région Centre-Val de Loire, l’une des quatre premières régions logistiques de France. Le portefeuille a été cédé par AXA IM - Real Assets, qui a agi pour le compte de clients. Le montant de la transaction restera confidentiel, à la demande des parties signataires.
Les trois bâtiments logistiques acquis (c’est-à-dire les bâtiments A, D et E de la plateforme logistique), tous de classe A, ont été récemment livrés. Les bâtiments A et D ont été finalisés en juillet 2020, et le bâtiment E, au quatrième trimestre 2019. Tous ont obtenu l’autorisation habituelle ICPE [1].
« La haute qualité des bâtiments, leurs locataires de renom, ainsi que leur situation géographique et leur accès à d’importants axes routiers, rendent ces bâtiments particulièrement attractifs. En France, Orléans se classe en quatrième position sur le segment de l’immobilier logistique après Paris-Île-de-France, Lyon et Lille. En investissant sur ce marché, Real I.S. offre à ses clients l’opportunité de bénéficier de l’essor de l’e-commerce », affirme Axel Schulz, Global Head of Investment Management de Real I.S. AG.
Les bâtiments A et D ont été achetés pour le portefeuille de BGV VIII EUROPA et le bâtiment E pour REALISINVEST EUROPA. Ces bâtiments, séparés, se trouvent sur la D205, à moins d’un kilomètre de la bretelle d’accès à l’A10. Tous bénéficient ainsi d’un accès à d’importants axes routiers.
Le bâtiment A est occupé par la filiale française de la célèbre société logistique allemande DB Schenker. Le bâtiment D est loué à Agediss, société logistique française bien établie, spécialisée dans le transport de mobilier et d’appareils électroménagers. Enfin, le bâtiment E, terminé fin 2019, est loué à But, distributeur français de mobilier, de décoration d’intérieur, ainsi que d’appareils électroménagers et électroniques. Tous les baux de location ont été signés pour dix ans minimum. Ces trois locataires sont déjà installés sur place. Parmi les autres utilisateurs, citons également Coliposte, Antares et Lapeyre.
« Cette plateforme logistique française constitue le sixième investissement pour le compte de REALISINVEST EUROPA, depuis sa création en novembre 2019. Grâce à cette acquisition, le fonds diversifie son portefeuille européen, qui s’élargit désormais à la France après ses investissements en Allemagne, aux Pays-Bas et en Autriche », précise Tobias Kotz, Head of Client Relations & Capital Funding de Real I.S. AG.
« En faisant l’acquisition de bâtiments logistiques entièrement loués à des locataires de renom, le fonds poursuit sa stratégie d’investissements, axée sur des sous-marchés stables dans un contexte actuel délicat. Il saisit les opportunités offertes par le marché pour stabiliser ses revenus locatifs », ajoute Tobis Kotz.
Le bâtiment A, loué au locataire majeur Schenker France, est composé d’une surface locative totale de 36 900 m2, dont 35 300 sont attribués à des entrepôts divisés en six espaces de 5 900 m2 chacun. Les bureaux représentent 2,8 % de l’ensemble.
Le bâtiment D, loué à Agediss, s’étend sur 36 700 m2. Comme dans le bâtiment A, la zone de stockage de 35 000 m2 est divisée en six espaces de 5 900 m2 chacun. Sur l’ensemble, 2,9 % sont réservés à des bureaux.
Enfin, le bâtiment E, le plus grand des trois bâtiments, possède une surface totale de 49 300 m2. Il comprend 47 600 m2 de zones de stockage divisées en huit espaces de 6 000 m2 chacun. Seul 1,8 % de sa surface est alloué à des bureaux.
La région Centre-Val de Loire est irriguée par d’importants axes routiers et Orléans se situe aux abords de l’A10, qui relie Paris à Bordeaux. Les bâtiments logistiques bénéficient donc d’un réseau autoroutier dense, qui permet de couvrir un vaste périmètre.
Grâce à sa situation centrale en France et sa proximité avec la région Paris-Île-de-France, le pôle bénéficie d’un rayonnement stratégique, qui facilite la distribution de bâtiments et de services à l’échelle nationale. Les activités logistiques sont concentrées sur six plateformes dans un rayon de 40 km le long de l’A10. Les zones situées à l’ouest et au sud d’Orléans sont donc particulièrement convoitées.
La région Centre-Val de Loire dispose d’un parc logistique d’une surface d’environ cinq millions de mètres carrés. Selon l’agence de conseil en immobilier C&W, il s’agit de l’un des marchés logistiques les plus vastes et importants de France. Avec un parc logistique supérieur à 425 000 m2, la commune de Mer est l’un des trois pôles clés de la région, avec Ormes et Meung-sur-Loire. De nombreux grands gestionnaires de portefeuille et investisseurs internationaux opèrent dans la région.
Le portefeuille a été développé par Baytree Logistics Properties. Ce promoteur paneuropéen de plateformes logistiques s’est procuré le site pour son investisseur et a développé les trois entrepôts clé en main pour trois occupants de premier ordre, en 2019 et 2020.
Pour cette transaction, Real I.S. AG s’est adjoint les conseils du cabinet d’avocats français SBKG et associés, du cabinet parisien de conseil fiscal Fidal, de l’étude notariale française C&C Notaires, du cabinet d’avocats allemand Noerr (chargé du droit de surveillance) et du cabinet munichois K&L Gates. Arcadis a apporté son conseil technique, Cushman & Wakefield son conseil commercial. Le vendeur, AXA IM - Real Assets, a été accompagné par l’étude notariale parisienne Wargny Katz et par les sociétés de courtage immobilier JLL et CBRE.
