Au 31 décembre dernier, la disposition fiscale temporaire (article 210 E du Code général des impôts) qui offrait aux personnes morales un régime fiscal avantageux au titre des plus-values de cession de leurs actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière a pris fin.
Simultanément, le législateur a créé un nouveau régime (article 210 F du CGI), qui prévoit la taxation à un taux réduit des plus-values de cession des biens immobiliers à usage professionnel à destination des sociétés foncières et de toutes sociétés IS dans le seul cas où l’acquéreur s’engage à transformer le bien en habitation au plus tard au 31 décembre de la troisième année suivant son acquisition.
Ce nouveau régime appelle deux remarques :
1- L’article 210 F prévoit une obligation active (celle de transformer les locaux dans les 3 années suivant l’acquisition), et non plus passive comme dans le cas du 210 E (celle d’une simple détention). Ce délai de 3 ans semble donc de nature à inquiéter les intervenants. D’autant qu’une opération de reconversion de biens immobiliers génère des aléas et donc, une visibilité toute relative, et qu’une pénalité de 25% du prix d’acquisition est prévue à la charge de l’acquéreur en cas de non-respect de ce délai (sauf cas de force majeure, dont les critères sont définis par les Tribunaux et donc, difficiles à connaître à l’avance). Une option serait toutefois de conclure une promesse avec les vendeurs dès aujourd’hui, puis d’instruire le dossier de reconversion de biens immobiliers pour ne lever la promesse qu’après avoir obtenu tous les accords nécessaires. Et ainsi, être certain de respecter les délais.
2- Même si son champ d’application est plus limité que l’article 210 E, ce régime peut effectivement répondre à une demande réelle. C’est notamment le cas pour l’immobilier parisien des quartiers de standing, dont certains biens peuvent être transformés en résidentiel, dont le prix est devenu plus élevé que du « mauvais » bureau.
