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Résidentiel : Transformer des bureaux en logements, bonne ou mauvaise idée ?

La propagation de l’épidémie du Covid-19 a plongé la France et le monde entier dans une crise sanitaire et économique sans précédent. Aucun secteur d’activité n’a été épargné y compris l’immobilier. Pour vous aider à y voir plus clair, les experts CBRE tentent de répondre aux interrogations soulevées par cette crise dans le secteur immobilier.

Le Gouvernement accélère la dynamique

Lundi 8 février 2021, Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au Logement, a réuni les professionnels de l’immobilier pour faire un premier bilan des actions menées concernant la transformation de 500 000 m2 de bureaux vacants en logements, dont elle compte bien accélérer la dynamique.

Avec la crise de la Covid-19, l’essor significatif du télétravail a accentué le taux de vacance et l’offre immédiate de bureaux était de plus de 3,5 millions de m² en Ile-de-France à la fin de l’année 2020. L’IEIF (Institut d’épargne immobilière) prévoit que la montée en puissance du télétravail dans la seule Ile-de-France conduira dans les 10 prochaines années à un excès de 3,3 millions de m2 de bureaux, soit 6,5% du parc. Face à cela, un besoin exponentiel en logements qui se heurte à une offre insuffisante et un manque de terrains disponibles dans les zones urbaines denses.

Une transformation pas si évidente

Car en réalité, la pratique nous montre que tous les immeubles ne sont pas transformables et que seulement environ 20% des actifs étudiés montrent un réel potentiel de transformation. En effet, la mise en œuvre n’est pas forcément si évidente et même si les avantages sont nombreux, elle se heurte aussi à certaines contraintes : techniques, financières et parfois politiques.

Pour autant, le gisement de droits à construire est immense puisque, sur la base des bureaux actuellement vacants, nous pouvons estimer le potentiel actuel à plusieurs centaines de milliers de m² à Paris et en 1ère couronne.

L’équation est finalement assez simple : le métropolisation a entrainé une raréfaction des terrains et les citoyens ne veulent plus de densification à outrance. La transformation de certains immeubles tertiaires est donc la meilleure réponse pour permettre de reconstruire la ville sur la ville, sans créer beaucoup plus de m² !

Reconstruire la ville et l’adapter aux nouveaux besoins - de logement, mais aussi énergétiques

La question qu’il faut se poser est : quel est le meilleur usage pour l’actif ? Si l’actif connaît des difficultés à être loué dans son usage de base, il faut alors réfléchir à une transformation en tenant compte de tous les critères financiers et techniques. La transformation des immeubles anciens est par ailleurs une excellente réponse en terme de rénovation énergétique pour certaines passoires thermiques : c’est une partie de la réponse à la crise climatique qui permet aux acteurs de l’immobilier de préparer la résilience des villes. Les pouvoirs publics en ont complétement conscience et incitent d’ores et déjà les acteurs à se saisir des aides de France Relance, le fonds pour la reconversion des friches doté de 300 millions d’euros et l’aide à la relance de la construction durable (350 millions d’euros) pour financer ces opérations.

Mais les transformations sont aussi possibles vers d’autres usages que le logement comme les écoles, les crèches et les centres de soins… Cette mutation des usages accompagne ni plus ni moins l’évolution de nos quartiers. Ils étaient peut-être trop conçus par le passé dans une optique d’usage unique, comme beaucoup de « quartiers d’affaires ». La ville est aujourd’hui mixte, comme doivent le devenir nos immeubles.

Sébastien Lorrain 15 février

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