Destinées au financement de programmes de développement, ces levées de fonds ont des conséquences immobilières : plus de 650 000 m² de bureaux et laboratoires ont ainsi été pris à bail par les entreprises de ce secteur au cours des trimestres qui ont suivi, entre 2016 et 2020.
Le conseil international en immobilier Savills estime que chaque milliard d’euros d’investissement en capital-risque dans le secteur des sciences de la vie créé une demande de 46 000 m² d’immobilier à terme. Les 10,2 milliards d’euros de capitaux levés en 2019 et 2020 prédisent ainsi qu’une demande d’environ 474 000 m² de bureaux et laboratoires devrait être observée dans le secteur des sciences de la vie d’ici à fin 2022.
Les entreprises concernées pourront ainsi faire leur marché parmi les 5,2 millions de m² de nouvelles surfaces de bureaux, réparties sur 24 marchés en Europe, attendues en livraison cette année. Un parc similaire (5,1 millions de m²) est attendu pour l’année 2022.
La concurrence sera toutefois potentiellement importante avec d’autres secteurs d’activité. La moitié de ces surfaces ayant déjà trouvé preneur - 54% des bureaux livrés en 2021 et 39% des bureaux livrés en 2022 sont déjà loués -, l’industrie des sciences de la vie se trouvera en compétition avec d’autres occupants pour les surfaces les plus performantes et les localisations les plus stratégiques. Il est donc impératif pour le secteur de s’organiser à l’avance afin de sécuriser ces mètres carrés le plus tôt possible. Les loyers pratiqués pour les laboratoires concurrencent ceux des bureaux, ce qui pourrait conduire à davantage de projets de reconversion.
D’après Christina Sigliano, Savills EMEA Head of Occupier Services : « La demande immobilière du secteur des sciences de la vie n’est pas uniquement dictée par les investissements en capital-risque ; les initiatives gouvernementales de grande ampleur et les activités de capital-investissement et de fusions et acquisitions contribuent également à un certain nombre de transactions de grande taille. Les besoins des entreprises des sciences de la vie varient dans une large mesure en fonction du taux de réussite de leurs activités de recherche et développement, il est donc crucial qu’elles puissent disposer d’une certaine flexibilité et de solutions de croissance en matière immobilière. »
Mike Barnes, Associate, Savills European Research, remarque : « Les grands groupes pharmaceutiques internationaux sont aujourd’hui de plus en plus nombreux à se développer en Europe en raison des incitations fiscales intéressantes et du vivier de talents qui s’y trouve. Plus de 100 milliards d’euros ont été investis en R&D en 2019, dont plus de 33 milliards d’euros au Royaume-Uni avec des entreprises comme GSK et AstraZeneca, 30 milliards d’euros en Suisse avec Roche, Takeda et Novartis et 12 milliards d’euros en France avec AbbVie, Sanofi et Servier. »
« Outre l’accès aux compétences, les grands employeurs internationaux évaluent les opportunités géographiques en fonction du coût de la main-d’œuvre. Si l’on compare le coût moyen d’emploi d’un scientifique à travers le monde, la plupart des grands pays européens, y compris le Royaume-Uni, sont plus intéressants que beaucoup de villes américaines déjà établies sur ce secteur. »
Cyril Robert, Directeur Etudes & Recherche, Savills France, ajoute : « En France, le dynamisme des entreprises des sciences de la vie au premier semestre 2021 est aussi notable. Les levées de fonds par les start-ups des « life sciences » ou de la e-santé ont été importantes, avec des programmes très significatifs réussis dans un contexte pourtant incertain par des acteurs tels que CoreWare, EG 427, Step Pharma Mnemo Therapeutics ou Alan. Autant d’acteurs, tous installés en région parisienne et promis à une belle croissance qu’il faudra héberger. »
Il n’est sans doute pas anodin que des solutions immobilières dédiées émergent sur le marché, à l’exemple du programme D1B porté par Linkcity et Brownfields à Villejuif, à côté de l’institut Gustave Roussy, dans ce qui doit devenir un grand biocluster européen spécialisé en oncologie (Campus Grand Parc). Ce projet de plus de 22 000 m² comprendra, entre autres, 7 000 m² de laboratoires de recherche, 5 000 m² de résidence hôtelière, un établissement médical ainsi que 143 logements et des services. Ce programme, qui devrait arriver en livraison avant la fin 2023, sera rejoint par d’autres développements eux aussi orientés vers les sciences de la vie.
