Alors que les marchés régionaux de bureaux s’affichent en retrait de 36 % par rapport à 2019, certains marchés ont su tirer leur épingle du jeu avec des baisses plutôt limitées ou mieux encore, des résultats en progression. C’est le cas de l’Eurométropole de Strasbourg qui affiche une croissance de 16 % du volume placé en un an, preuve de son attractivité auprès des utilisateurs et des investisseurs, malgré la crise.
Une hausse du volume placé, avec 75 000 m² commercialisés, et de la demande
Cette hausse du volume des transactions de 16% concerne aussi bien le marché de la seconde main (40 000 m² placés, soit +11 % vs 2019) que celui des comptes propres qui observe la progression la plus importante (17 000 m² soit + 57 % vs 2019). Quant au volume placé sur l’offre neuve, il reste stable à environ 18 000 m².
Le marché strasbourgeois reste un marché de petites surfaces. 80 % des transactions se sont réalisées sur des surfaces inférieures à 500 m². Cependant quelques transactions, et notamment les volumes importants des comptes propres, ont permis au marché d’atteindre un volume inédit depuis quatre ans, et ce dans un contexte de crise sanitaire et économique.
« Le volume de demandes exprimées auprès de BNP Paribas Real Estate a progressé de 13% en un an. Nous notons également un appétit grandissant des utilisateurs pour faire l’acquisition de leurs bureaux, soit 35% du volume global demandé. » indique Nancy Spann, Directrice Régionale Grand Est de BNP Paribas Real Estate Transaction.
Concernant l’offre disponible à un an, elle progresse de 22% par rapport à l’année dernière. Elle s’établit à 138 000 m², au-dessus de la moyenne quinquennale qui s’élève à 122 000 m².
L’offre neuve marque une forte progression, soit +41% en un an, tandis que l’offre de seconde-main progresse de 16% et reste stable sur ces cinq dernières années.
« L’offre de seconde-main devrait augmenter significativement en 2021. A contrario, nous anticipons une baisse de l’offre neuve liée à deux phénomènes : le succès attendu de l’offre neuve existante et le report des livraisons dû à la Covid-19. », commente Nancy Spann.
Stabilité des loyers moyens
Que ce soit sur le centre-ville ou en périphérie, l’écart des loyers moyens a tendance à se creuser. Etant donné la rareté annoncée des offres neuves immédiatement disponibles, il est peu probable que les valeurs des produits neufs s’infléchissent. Le loyer prime s’élève à 195 €HT/HC/m²/an.
Strasbourg confirme son attractivité auprès des investisseurs
« Avec 72 millions d’euros investis en bureaux en 2020, contre 80 millions en 2019, une année exceptionnelle, le marché de l’investissement s’est très bien tenu en 2020 en comparaison aux autres métropoles régionales. Cette belle performance est portée par l’attrait des investisseurs institutionnels et des foncières aussi bien sur les secteurs « prime » avec des programmes neufs que sur le seconde main avec des bureaux récents loués », affirme Nancy Spann.
Ce sont notamment trois opérations majeures supérieures à 14 M€ qui se distinguent, représentant 2/3 des volumes investis : la VEFA du programme « 1522 » sur Archipel, le programme « Wooden Park 2 » sur l’Espace Européen de l’entreprise et l’opération « VEFA » louée à ALCATEL sur le parc d’Innovation d’Illkirch.
Concernant le taux de rendement « prime », il s’établit à 5,45 %.
Le marché des locaux d’activité poursuit sa dynamique
Le marché des locaux d’activité bas-rhinois s’est bien porté en 2020 avec 262 000 m² placés pour 219 locations ou acquisitions. Cette bonne santé se constate également au niveau national, le marché des locaux d’activité reste dynamique depuis trois ans.
Le nombre d’opérations en compte propre, représentant 110 000 m², est en léger retrait par rapport à 2019 et devrait continuer de baisser en 2021, par manque de fonciers. Les transactions dans le neuf comptabilisent 21 000 m² et ce volume devrait rester stable en 2021, voire légèrement augmenter car plusieurs programmes neufs sont en cours de commercialisation. Enfin, les locaux de seconde-main rencontrent toujours un franc succès auprès des utilisateurs avec 131 000 m² commercialisés.
