La propagation de l’épidémie du Covid-19 a plongé la France et le monde entier dans une crise sanitaire et économique sans précédent. Aucun secteur d’activité n’a été épargné y compris l’immobilier. Pour vous aider à y voir plus clair, les experts CBRE tentent de répondre aux interrogations soulevées par cette crise.
Le recyclage pour un nouvel usage, une tendance qui s’accélère dans l’immobilier
De nombreuses entreprises possèdent des actifs immobiliers inexploités ou devenus inadaptés, véritables poids morts dans les portefeuilles immobiliers. Les collectivités, elles, présentent sur leur territoire des friches qui s’installent dans le paysage et manifestent désormais la volonté d’en maîtriser le devenir. Qu’ils soient bâtis ou en friche, les actifs tertiaires ou industriels présentent un potentiel de création de valeur souvent méconnu, sous-estimé ou inexploité.
Un enjeu particulièrement crucial dans un contexte de pénurie de logements. En région parisienne, la loi relative au Grand Paris a ainsi fixé l’objectif de construction de 70 000 logements par an pendant 25 ans. Un objectif complété par la loi ELAN de 2018 en vue d’améliorer et d’augmenter la construction, faciliter la transformation des bureaux vides en logements, de faire évoluer le logement social et de libérer des opportunités pour la réalisation d’opérations d’aménagement et de construction. Avec la crise de la Covid-19 et l’essor significatif du télétravail, davantage de surfaces de bureaux se libèrent sur le marché. L’offre immédiate de bureaux était de plus de 3,5 millions de m² en Ile-de-France à la fin de l’année 2020 et cette tendance devrait encore s’accélérer. Pour autant, l’utilisation de ces m2 suppose une transformation d’usage ou de destination et repose sur des opérations dites de redéveloppement immobilier qui ne sont pas simples et rencontrent aussi de nombreux freins techniques ou administratifs.
Revalorisation foncière : une intervention pluridisciplinaire indispensable pour faire aboutir des projets complexes
Maîtrise des délais et de l’empreinte écologique, anticipation des recettes et des coûts : tels sont les facteurs clé de réussite d’un projet de revalorisation foncière. Mais mener à bien un projet avec modification de PLU/PLUi [1]nécessite généralement 2 à 4 ans, et la complexité des sujets à traiter est redoutable – dissuasive pour beaucoup.
« Sans une expertise pluridisciplinaire et une méthodologie structurée, se lancer dans une telle aventure devient un véritable pari pour l’entreprise. C’est en réponse à ce défi que CBRE a lancé Asset Redevelopment, une démarché dédiée pour accompagner investisseurs, propriétaires et propriétaires occupants afin de tirer pleinement profit de leurs actifs vacants, obsolètes ou en passe de l’être. Et contribuer à l’essor de ces transformations d’usage dont nous sommes convaincus qu’elles représentent une solution pour le logement, mais également pour d’autres usages pour lesquels nous sommes en manque de foncier : immobilier de santé, logistique urbaine… » explique Thibaud Bourdon, Directeur Général Design & Project de CBRE.
Comment ? Pas de projet de revalorisation d’un site sans un audit préalable du bien, de l’offre et de la demande locales. C’est en effet l’analyse de ces données qui permet de mettre en lumière des scénarios d’optimisation, d’étudier prix de revient, valeur locative de marché et valeur vénale de chaque scénario – qu’il s’agisse d’un changement de destination, d’une densification, d’une rénovation ou d’une démolition / reconstruction.
Découflé – Un exemple de projet de revalorisation mené main dans la main avec la commune
Découflé, fabricant de machines pour l’industrie agro-alimentaire, a souhaité mener un projet de redéveloppement et de revalorisation dans le cadre du déménagement de son siège social France situé à Chilly-Mazarin. Destiné à être vendu, l’ensemble immobilier de 35 000 m2 était composé de plusieurs actifs : bâtiments de bureaux, espaces de logistique et de stockage et atelier de production de machines. Compte-tenu de l’emplacement stratégique du site, à proximité d’une gare RER, Découflé avait pour ambition de le redévelopper en quartier à dominante résidentielle avec des services - tout en tenant compte de la présence d’infrastructures routières génératrices de nuisances. CBRE a été sollicité par le groupe pour l’accompagner dans cette démarche transverse de revalorisation impliquant de mener de front la cessation d’activité de Découflé, la modification du PLU et la réalisation d’un cahier des charges précis pour encadrer les offres des acquéreurs potentiels afin d’accompagner le client jusqu’à la vente.
« Quitter notre site proprement en nous assurant que sa reconversion correspond aux attentes des riverains et de la commune était pour nous essentiel. Toutefois, le processus de préparation de la stratégie de mise en vente, de la réalisation d’un cahier des charges cohérent avec les attendus de la collectivité, la modification du PLU, a été une démarche longue et complexe, en particulier lorsque l’on est de culture industrielle, et non professionnels de l’immobilier et de l’urbanisme. » explique Jean-Frédéric Barthélémy, Directeur Administratif et Financier de Découflé.
« Pour un projet de cette envergure, se faire accompagner par des experts garantit le choix du meilleur scénario de revalorisation et l’optimisation de l’opération commerciale. L’expertise de CBRE nous a permis de vendre notre site en adéquation avec les objectifs de développement de la ville et nos contraintes financières. » conclut Jean-Frédéric Barthélémy.
