La reprise économique reste timide
? Le gouvernement table sur une progression de l’investissement des entreprises en 2016 grâce à une consommation toujours croissante (+1,3%) et à l’amélioration des économies de la Zone Euro (PIB +1,9%).
? Le moral des chefs d’entreprises demeure positif selon l’indicateur du climat des affaires, supérieur à 100 depuis octobre 2015. Le nombre de défaillances d’entreprises pourrait diminuer en 2016, alors que celui des créations se stabilisait en février (-0,1%).
? Le taux de chômage est stable au T1 2016, selon Focus Economics. Une inflexion de la courbe est prévue en 2016, année au cours de laquelle le nombre de chômeurs devrait représenter 10,3% de la population active, contre 10,4% en 2015. Les prévisions de croissance du PIB s’établissent à +0,6% pour le T1 2016 et à +1,3% pour l’année 2016.
? Après une amélioration quasi constante en 2015, la confiance des ménages s’est à nouveau dégradée depuis le mois de janvier, pour atteindre un indice 94 en mars 2016. Par ailleurs, les ménages anticipent une réduction de leur capacité d’épargne pour 2016.
? Notons que la BCE opte pour une politique de relance des économies européennes, au moyen d’une nouvelle baisse des taux directeurs.
Un début d’année au ralenti
? Après un deuxième semestre 2015 record (>18Md€), le marché de l’investissement français enregistre un fort recul de son activité. 2,7Md€ ont été enregistrés en immobilier d’entreprise au T1 2016, soit une baisse de 47% par rapport au T1 2015.
? Cette tendance est encore plus marquée en IDF (1,8Md€ début 2016 contre 3,6Md€ un an plus tôt). Celleci peut être imputée à la chute des montants investis en bureaux. Le nombre de deals de bureaux de plus de 100M€, particulièrement élévé début 2015, est passé de 13 au T1 2015 à 3 au T1 2016.
Une accélération du marché est attendue au 2ème trimestre
? En effet, plusieurs transactions d’envergure sont en cours et gonfleront les chiffres du deuxième trimestre. Au total, plus de 3Md€ sont d’ores et déjà prévus. Parmi les deals phare, ceux de la tour First, du portefeuille d’hôtels Accor et de la tour So Ouest… totalisent 1,6Md€. De plus, la signature du portefeuille de santé de 74 cliniques et EHPAD de Gecina, estimé à 1,3Md€, devrait également booster le premier semestre.
? Par ailleurs, les fondamentaux du marché restent sains avec une demande toujours importante des investisseurs pour ce marché mature aux conditions financières avantageuses. Le principal frein demeure l’insuffisance de produits à l’offre. La concurrence entre les investisseurs devrait encore s’accentuer et engendrer une nouvelle hausse des prix sur ce segment de marché. Cela incitera également les investisseurs à prendre un peu plus de risques, notamment en diversifiant leurs portefeuilles.
Le commerce et les services représentent 50% du montant investi
? Au T1 2015, le commerce et surtout l’immobilier de services ont marqué le pas. Avec une part de 28%, contre 18% un an plus tôt, le commerce a vu une recrudescence des deals de retail parks. La tendance haussière des services constatée fin 2015, s’est confirmée, surtout concernant les hôtels et les bâtiments de santé. Leur part est passée de 2% à 22% entre les T1 2015 et 2016.
? La région enregistre également une baisse en bureaux. Cependant, l’investissement en biens alternatifs et en commerce, notamment sous forme de portefeuilles, est en hausse. Au T1 2016, ces derniers totalisent près de la moitié du montant des engagements. Citons le portefeuille européen d’hôtels Ibis acquis par Eurazeo pour 504M€, le portefeuille de commerces de deux Villages des marques acquis par ARES Management Limited pour 200M€ et le portefeuille de retail park acquis par Frey pour 143,5M€).
? Le marché du T1 2016 est porté par les investisseurs nationaux puisqu’ils représentent 80% des montants investis (contre 58% au T1 2015). Les Britanniques sont les investisseurs étrangers les plus présents avec 13%, loin devant les Moyen-Orientaux (5%) et les Américains (3%).
La compression des taux de rendement devrait se poursuivre en 2016
? Au T1 2016, le taux de rendement prime des bureaux est à 3,25% à Paris et à 5% à La Défense. Même si la tendance est à la stabilisation ce trimestre, les taux de rendement d’IDF ont globalement perdu 50 pb depuis un an.
En commerce, la baisse des taux devrait également se poursuivre en 2016. Le taux prime est à 5% pour les retail parks et à 4,25% pour les centres commerciaux.
Perspectives
? La concurrence exacerbée pour les mêmes actifs Core pourrait engendrer une nouvelle compression des taux en 2016.
? Sans reprise économique forte, les pays de la Zone Euro devraient bénéficier d’une politique d’aide au financement, grâce à des taux d’emprunt bas, favorables aux investissements.
? La légère reprise du marché locatif devrait rassurer les investisseurs, en matière de vacance, et les encourager dans leur prise de risque.
? Dans ces conditions, nous prévoyons un montant d’investissement de près de 20Md€ en 2016.
