Ce mois de mai a fait plus qu’effacer pour les foncières cotées le modeste rebond d’avril confirmant la défiance des investisseurs sur ce segment de marché. La crainte que la hausse des loyers ne puisse pas compenser la hausse des coûts de financement l’explique probablement en partie.
Au-delà, l’immobilier en bourse paraît avoir perdu sa boussole : la corrélation avec les taux d’intérêts, qui était pourtant quasi-infaillible jusque-là, a un impact moins systématique sur l’évolution boursière du secteur. Cette désunion est compréhensible. Même si l’essentiel du travail de resserrement monétaire est aujourd’hui derrière nous, l’inflation demeure encore matériellement supérieure aux objectifs des banques centrales des deux côtés de l’atlantique.
La dissipation du brouillard sur le scénario de taux est primordiale pour notre industrie car il donne le « La » de toute décision financière. Encore récemment, les acteurs économiques n’arrivaient pas à s’accorder ce qui explique l’effondrement des volumes d’investissements en immobilier en Europe (en baisse de 59% sur le premier trimestre 2023).
Or, seule une reprise significative des transactions confortera les marchés boursiers sur la pertinence ou non des expertises des foncières et des valorisations boursières du secteur (décote moyenne par rapport aux ANR sur le secteur de 35% induisant une baisse de 21% de la valeur des actifs, source Barclays au 12/06).
Cette reprise des volumes d’investissement, nous en voyons les prémices : de nombreux actifs de grande taille sont actuellement mis sur le marché, partout en Europe : c’est la cas à Paris en Bureaux (Immeubles Castiglione, Renaissance, Vivacity, Parc Avenue) , dans la logistique (portefeuille de 200M€ en Suède appartenant à Blackstone, actifs de logistique urbaine aux Pays-Bas appartenant à Fortress), dans le résidentiel (intention de le l’Etat de Berlin d’acquérir pour 4Mds d’actifs résidentiels selon Vonovia). La concrétisation de ces transactions dans le courant de l’été pourrait donc enfin nous donner les repères nécessaires pour clore le débat sur la divergence de valorisation entre l’immobilier physique et l’immobilier coté.
Dans cet environnement, notre gestion est tournée plus que jamais sur les secteurs à forte dynamique locative (logistique, stockage pour particulier, résidence étudiantes), et/ou à rendement élevé (importante surpondération du commerce) alors que nous avons accentué notre sous-pondération aux segments résidentiel et de bureaux (rendement des actifs parfois significativement inférieur au coût marginal de financement). Cette stratégie nous permet d’afficher une baisse marginale depuis le début de l’année (-0,9% [1] au 12 juin) contre un recul de 4,2% de notre indice de référence.
